Asqcharlotte.org

Документы и юриспруденция
53 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Что такое рефинансирование кредита банков ипотеки

Что такое рефинансирование кредита, банков, ипотеки?

В условиях снижения ставок многие клиенты стали получать ссуды под более низкий процент для погашения предыдущего займа. В экономической литературе эта операция называется просто — рефинансирование кредита. Она позволяет сэкономить деньги на разнице в ставках и погасить предыдущий долг раньше срока. Но не каждому клиенту эта процедура выгодна. Детальнее о том, что такое рефинансирование, читайте далее.

Суть рефинансирования

Рефинансирование – это получение в банке нового займа на более выгодных условиях для полного или частичного погашения предыдущего. Чаще всего под выгодой понимается перекредитование под меньший процент.

После предварительного одобрения необходимо собрать документы. Если они устроят банк, то следующим этапом будет подписание договора на выдачу кредита. Сразу происходит погашение старого займа. Далее закрывается залог в пользу первого банка и оформляется новый залоговый договор в пользу второго. Это называется «рефинансирование под залог недвижимости».

Общие условия перекредитования ипотечного кредита

Каждый банк выдвигает свои условия по рефинансированию ипотеки. Они практически ничем не отличаются от стандартных условий и требований по оформлению ипотеки в каждом конкретном банке.

Рассмотрим общие условия:

  • Фиксированная ставка на весь срок.
  • Срок: от 1 года до 30 лет.
  • Валюта: только рубль.
  • Отсутствие комиссий за выдачу и рассмотрение.
  • Сумма: 80-85% от стоимости недвижимости; максимум — 30 млн. руб.
  • Ежемесячное погашение равными платежами.
  • Возможность досрочного погашения ипотеки.
  • Отсутствие отсрочки по ипотеке на период переоформления залога.
  • Обязательное залоговое обеспечение.
  • Штрафы и комиссии за просрочку.
  • Увеличение процентной ставки в случае отказа от страховки.
  • Безналичная форма выдачи займа.
  • Требования к заёмщику:

    • Возраст: от 21 до 65-70 лет на время окончания ипотеки.
    • Стаж работы: от 3 месяцев на последнем месте и от 1 года общего стажа.
    • Платёжеспособность.

    При перекредитовании платёжеспособность оценивается заново. Если у клиента снизилась зарплата или, например, супруга ушла в декрет, то банк может отказать ему в данной услуге. Шансы на перекредитование также снижаются в случае, если заёмщик ранее допускал просрочки по платежам.

    Рефинансирование ипотеки в 2019 году: кому это будет выгодно

    Существует своего рода миф о том, что рефинансирование необходимо всем. На практике это не так. Есть определенные категории граждан, которым необходимо перекредитование:

    • в новом банке процентная ставка ниже на 1%, чем в текущем банке;
    • при аннуитетных платежах, если заемщик еще в первой половине срока выплат;
    • трудная жизненная ситуация толкает заемщика искать способы облегчить выплату долга;
    • те, у кого валютная ипотека, взятая до 2015 года;
    • если заемщик — клиент небольшого банка, у которого нет достаточного количества банкоматов и нет возможности следить онлайн за своим кредитом.

    Этим категориям граждан будет выгодно рефинансировать ипотеку. Заемщикам же, которые не так давно взяли кредит на средних по рынку условиях, не рекомендуется ввязываться в эту процедуру. Как минимум, потраченные дополнительно деньги и время.

    Плюсы и минусы рефинансирования

    Как и любая процедура перекредитования, программа ипотечного рефинансирования имеет свои плюсы и минусы для заемщика.

    К достоинствам можно отнести следующие особенности рефинансирования ипотеки:

    1. Возможность изменить срок кредита на более выгодный. У вас есть возможность выбрать кредит на больший срок и выплачивать каждый месяц меньшую сумму.
    2. Уменьшение общего размера кредита. Сохранив величину ежемесячного платежа, можно снизить процентную ставку, и за счет этого общая переплата снизится.
    3. Получение квартиры в собственность. Если взять потребкредит на выплату ипотечного, недвижимость перейдет в вашу собственность. Впоследствии вы можете ее распоряжаться также по своему усмотрению, не согласовывая свои действия с банком.
    4. Изменение валюты займа. Удобно для тех, кто взял ипотеку в иностранной валюте и из-за падения курса рубля вынужден выплачивать больше. Но следует учитывать, что не каждый банк даст свое согласие на изменение валюты.
    5. Облегчение условий погашения кредита. Потребительский займ оплачивать легче, чем ипотеку, т. к. в последнем случае вы можете использовать интернет-банк или платежные терминалы, переводя средства с карты.

    Среди недостатков программ рефинансирования можно выделить следующие:

    1. Увеличение общей суммы выплат. Рефинансирование может повлечь за собой выплату по более высоким процентам. Дополнительные выплаты могут быть связаны также с переоценкой недвижимости и перезаключением договора страхования.
    2. Зависимость от срока. Когда подошла уже вторая половина срока выплаты ипотеки, процедура рефинансирования ипотеки может быть невыгодной, т. к. основную часть процентной ставки к этому времени вы уже выплатите.
    3. Повторное прохождение всех этапов получения кредита. Всю процедуру получения кредита необходимо будет пройти заново. Кроме того, нет гарантии, что банк одобрит рефинансирование, к примеру, если у вас вследствие выплаты ипотеки снизился доход.
    4. Длительность и сложность процедуры. Каждый этап перекредитования связан со сбором большого пакета документов.

    Привлекательным в определенной ситуации может стать тот или иной положительный фактор (и наоборот), поэтому прежде чем использовать программу ипотечного рефинансирования, нужно взвесить все за и против.

    Когда нужно использовать рефинансирование

    Перекредитование ипотеки, если оно сделано правильно, поможет заемщику в трудный период сэкономить на расходах. Ниже рассмотрим, в каких случаях стоит заняться оформлением рефинансирования:

    • понизились ставки по ипотеке, так как произошло изменение рыночных условий;
    • платежеспособность снизилась и он оказался в тяжелом материальном положении.

    Процедура поможет сократить расходы и выйти из тяжелой ситуации с наименьшими потерями.

    В связи с тем, что ипотека обычно заключается на длительный срок, даже разница в два-три процента, вроде бы и незначительная, на первый взгляд, поможет сэкономить значительную сумму.

    Но не всегда и не во всех организациях более низкие ставки станут гарантией выгодного рефинансирования, так как во многих случаях перекредитование связано с дополнительными расходами:

    • нужно вновь оформлять ипотеку;
    • платить комиссии;
    • сборы;
    • страховки.
    Читать еще:  Что такое финансовая свобода и как её достичь

    Все дополнительные платежи могут свести к минимуму разницу старого и нового займа.

    Поэтому необходимо соблюсти ряд условий:

    1. Разница в процентах должна составлять не менее двух-трех процентов.
    2. Не имеет смысла рефинансировать ипотеку, если погашена основная часть долга.
    3. В договоре жилищного кредитования не должны быть указаны дополнительные платежи за досрочное погашение долга (так называемая упущенная выгода).
    4. Стоимость обслуживания новой ипотеки не должна превышать выгоду от снижения ставки по сравнению со старым кредитом.

    Требования к заемщикам

    Нередки случаи, когда человек затратил уйму времени, понес материальные затраты для сбора необходимых документов, а банк отказывает в рефинансировании, мотивируя это наличием просрочек в текущей ипотеке, или не устроившим кредитора текущем состоянии квартиры.

    Поэтому прежде чем приступить к действиям по оформлению перекредитования, желательно ознакомиться с требованиями нового кредитора к клиенту, предмету залога и действующему кредиту.

    Требования к клиенту в большинстве случаев одинаковы, это:

    • гражданство Российской Федерации;
    • наличие постоянной регистрации в РФ и постоянной или временной регистрации в регионе, где заемщик хочет оформить новую ипотеку;
    • возрастной ценз;
    • наличие стажа работы на последнем месте не менее одного года;
    • отсутствие просрочек в предыдущих кредитах (положительная кредитная история);
    • подтвержденный доход в размере, необходимом для успешного погашения ипотеки.

    Обычно при ипотеке залогом является ипотечная квартира, требования к ней зависят от типа этой квартиры: например, банки очень неохотно рассматривают в качестве залога частные деревянные дома, не имеющие коммуникаций или коммунальные квартиры в старых домах. В любом случае стоимость залоговой недвижимости не должна быть меньше суммы рефинансирования ипотеки.

    Поэтому собственнику придется самому провести оценку ипотечного жилья, обратившись к аккредитованной банком оценочной компании, причем услуги этой компании оплачивает клиент, и в случае отказа в процедуре расходы по оценке клиенту не возмещаются.

    Помимо, требований к клиенту и предмету залога, финансовые организации предъявляют некоторые требования и к действующему ипотечному кредиту.

    Ссуда должна соответствовать следующим требованиям:

    1. Заем должен быть оформлен в одной из трех валют – рублях, долларах или евро.
    2. Не должно быть длительных просрочек в выплатах, ни действующих, ни погашенных.
    3. Не было никакой реструктуризации или отсрочек платежей.
    4. Погашение действующего займа на протяжении не менее одного года.

    Необходимые документы

    Для рефинансирования ипотеки потребуется собрать стандартный пакет документов, такой же, как и при первичном оформлении кредитного договора:

    1. Паспорта, или другие документы, подтверждающие личности заемщика и поручителей, если таковые имеются.
    2. Документы о семейном положении и свидетельства о рождении или иные документы на каждого ребенка до 18 лет.
    3. Мужчинам до 27 лет включительно дополнительно необходимо представить военный билет.
    4. Заверенная на предприятии копия трудовой книжки и форма 2-НДФЛ, подтверждающая размер дохода.
    5. Документы на квартиру, являющуюся залогом.
    6. Бумаги по действующему кредиту, а именно: кредитный договор, график платежей и справка об отсутствии просрочек по кредиту.

    Процесс рефинансирования

    Можно разделить на три этапа:

    1. Заемщик обращается в банк с просьбой о перекредитовании ипотечного кредита. Проверяющий после изучения и анализа уровня платежеспособности дает свое предварительное согласие на проведение рефинансирования, затем клиент приступает к сбору необходимого пакета документов и подает заявку на перекредитование.
    2. Банк проверяет документы и выносит окончательное решение по ссуде, в случае положительного решения потребитель обязан сообщить в первый банк, в котором он уже погашает ипотеку о том, что он намерен досрочно погасить ипотеку. Второй кредитор выделяет необходимую сумму на рефинансирование, которая незамедлительно поступает на кредитный счет в первом кредитном учреждении.
    3. После того как деньги поступили на кредитный счет первого банка, он снимает обременение с квартиры и выдает бывшему должнику документ о том, что финансовых обязательств у него больше нет, и только после этого клиент подписывает договор со вторым банком и передает ему в залог недвижимость.

    Только после всех этих процедур процесс считается законченным и собственник жилья начинает выплачивать ипотеку по новой, более низкой процентной ставке.

    Рефинансирование валютной ипотеки

    В связи с, резким падением курса рубля, правительство РФ дало возможность заемщикам валютной ипотеки воспользоваться схемой перекредитования валютного займа в рублевый, так как в подавляющем большинстве случаев такое рефинансирование является единственной возможностью должника не потерять единственное жилье.

    Однако, далеко не все организации предоставляют услугу перевода валютной ипотеки в рублевую, поэтому, прежде чем начинать процедуру переоформления, необходимо учесть следующее: должнику нужно получить предварительное согласие как старого, так и нового кредитора и убедиться, что новая ставка кредитования более выгодна.

    Суть такого рефинансирования заключается в том, что вместо валютной ипотеки оформляется новая, рублевая и сумма этого кредита должна будет перекрыть долг по займу в валюте. При падении курса рубля такой вариант выгоден жильцу, но он должен понимать, что необходимо будет понести дополнительные расходы по оформлению нового кредитного договора.

    В ряде случаев человек сможет воспользоваться государственной поддержкой, так как ставка рефинансирования банка в этих случаях приравнивается к значению ключевой ставки ЦБ и рефинансирование займа допускается по государственной программе, предусмотренной только для ипотечных кредитов.

    Некоторые банки разработали несколько условий для льготного рефинансирования ипотечных кредитов для семей, где есть несовершеннолетние дети, или семья потеряла кормильца, в семье есть инвалид и прочие дополнительные социальные факторы.

    Читать еще:  Концептуальные основы международных стандартов финансовой отчетности

    Если у заемщика возникли проблемы с погашением валютной ипотеки, ему могут предоставить другие меры поддержки:

    • увеличение срока кредитования;
    • фиксирование курса валюты;
    • отмена штрафа за просрочку или снижение его размера;
    • разрешение рефинансирования ипотеки, в том числе и в другом банке.

    Важно знать, что подавляющее большинство банков не идут на перевод валютной ипотеки, если непогашенный долг составляет более семидесяти процентов от стоимости залогового имущества.

    У некоторых обязательным условием является отсутствие просроченных платежей и расположение ипотечной недвижимости только на той территории, где есть филиалы данного учреждения. Одним из необходимых условий перекредитования является наличие правоустанавливающих документов на недвижимость.

    Есть условие, при котором рефинансировать кредит не получится – это валютная ипотека на еще строящееся жилье, так как отсутствует свидетельство о регистрации жилого помещения и такая квартира не может быть предметом залога.

    Ставка рефинансирования

    В разных банках ставки рефинансирования могут отличаться не на один-два пункта, а порой и на большие проценты, здесь важно не только выбрать более низкую ставку, но и узнать, насколько банк надежен, нет ли у него скрытых процентов, другие важные сведения о кредиторе.

    Например, ВТБ 24 предлагает рефинансирование ипотеки под 10,7% годовых, но при условии оформления комплексного кредитования. Сбербанк предлагает перекредитоваться под 10,9% годовых, но увеличит ставку, если гражданин хочет часть денег получить наличными или надеется объединить ипотеку с потребительским кредитом.

    Плюсы и минусы для заемщика

    Многие считают целью процедуры только уменьшение процентной ставки по кредиту, но это не единственный плюс использования программы перекредитования.

    • уменьшение процентной ставки;
    • изменение размера ежемесячного платежа при увеличении срока погашения тела кредита, часто заемщики используют эту возможность увеличения срока, чтобы снизить ежемесячный платеж, когда прежний порядок выплат становится слишком обременительным;
    • уменьшение переплаты при уменьшении сроков погашения ипотеки, обычно к такому рефинансированию прибегают граждане, чье материальное положение значительно улучшилось и у них появляется возможность погашать кредит большими суммами.

    Среди дополнительных плюсов рефинансирования можно назвать следующие:

    • быстрое рассмотрение заявки на перекредитование;
    • возможность заменить одну валюту на другую, обычно на рубли;
    • возможность подать заявку на большую сумму и получить часть денег наличными на неотложные нужды;
    • объединение нескольких кредитов в один для облегчения выплат;
    • замена одного кредитора на другой, более удобный.

    Но в перекредитовании ипотеки есть и свои минусы, которые могут оказаться столь существенными, что сведут на нет все плюсы и сделают сделку рефинансирования бессмысленной. Среди минусов следует отметить следующие:

    • дополнительные затраты на переоформление;
    • при рефинансировании кредита, когда выплачено больше половины займа, потребитель теряет больше, чем приобретает на уменьшении процентной ставки. Это связано с тем, что ипотечные кредиты обычно аннуитетные, то есть, погашение происходит равными долями и в начале выплат заемщик в основном выплачивает проценты, а тело кредита уменьшается медленно, поэтому сумма самого займа остается большой;
    • так как банки в подавляющем большинстве сотрудничают только с людьми, не имеющими нарушений по выплатам предыдущих кредитов, требования к ним достаточно высоки, особенно жесткими являются требования банков к возрасту потенциального займополучателя.

    Заключение

    Перед тем, как пойти в банк с просьбой рефинансировании кредита, необходимо тщательно взвесить все плюсы и минусы сделки и только после этого приступать к оформлению перекредитования.

    Не секрет, что банки освещают сделки по рефинансированию в самом выгодном варианте для заемщика, предлагают, на первый взгляд, самые выгодные условия, а потом всплывают дополнительные проценты, условия, другие подводные камни. Поэтому потенциальному клиенту желательно самому произвести необходимые расчеты и посмотреть, настолько ли выгоден будет новый кредит, как его рекламирует банк.

    Если возникают вопросы задайте их в комментариях либо обратитесь к дежурному юристу сайта в форме всплывающего окна. Также вы всегда можете позвонить нам по телефонам, указанным на сайте. Мы обязательно ответим и поможем.

    Что такое рефинансирование ипотеки

    Рефинансирование позволяет перезанять у банка (того же самого или другого) уже имеющийся кредит или ипотеку, но с более выгодными условиями. Например, можно увеличить срок возврата, снизить процентную ставку или даже изменить валюту кредита. Рефинансирование ипотеки в другом банке – более простой и доступный вариант, так как не все учреждения согласны перекредитовывать взятые у них же займы.

    Кому будет удобно перекредитование ипотеки

    Подобную процедуру часто используют, чтобы получить какие-то бонусы или более приятные условия для себя. Это удобный инструмент, при правильном использовании позволяющий серьезно облегчить жизнь заемщика.

    Рефинансирование в другом или том же самом банке позволяет:

    1. Перейти на другую валюту – будет удобно тем, кто взял валютную ипотеку;
    2. Увеличить сроки и, соответственно, снизить ежемесячные платежи – если вдруг денег в семье стало не хватать;
    3. Снизить процентную ставку – экономия на долгие годы;
    4. Перейти на более выгодные условия в другой банк – если вдруг найдется кто-то, кто может предложить что-то интереснее.

    Естественно, все будет зависеть от банка. Иногда можно обойтись без рефинансирования, пересчитав процентную ставку или ежемесячный платеж в рамках текущего займа.

    Положительные стороны перекредитования

    Подобная процедура обладает достаточным количеством плюсов. Чтобы рассмотреть инструмент со всех сторон, предлагаем ознакомиться с ними:

    1. Снижение процентной ставки. Это большой плюс, если в стране произошло снижение процента по ипотечным кредитам. Средний процент на рынке постепенно снижается, поэтому выплачивающие ипотеку по 5-10 лет уже отдают банку сильно завышенную сумму денег. Но помимо постепенного снижения нужно обеспечить перекредитование себе, если банк завысил проценты искусственно;
    2. Деньги наличными. Для этого варианта нужно рефинансировать ипотеку, но при этом открыть кредит на большую сумму, чем требуется для выплаты. В таком случае часть займа будет передана заемщику наличными, которыми он может распорядиться, как считает нужным;
    3. Возможность вывести квартиру из залога. Но для этого придется использовать не полноценное рефинансирование, а открытие кредита на сумму закрытия ипотеки. В таком случае на клиенте останется «висеть» только потребительский кредит, а квартира будет успешно выведена из залога. И, например, продана кому-либо;
    4. Снижение суммы ежемесячных выплат. Если вдруг кто-то в семье потерял работу, и стало нечем платить ипотеку – рефинансирование может стать выходом. Такой «перезайм» позволяет увеличить сроки выплаты и, соответственно, пересчитать ежемесячную сумму;
    5. Кредит в другой валюте. Если ипотека была оформлена в евро или долларах, но потом курсы резко подскочили – можно перевести кредит в рублевый эквивалент. Конечно, если направление движения курса валюты потом изменится – будет обидно. Но если рубль и дальше будет падать – выгода очевидна;
    6. Кредит в другом банке. Актуально, если понадобилось временно переехать в другой город или даже страну, где нет возможности выплачивать ипотеку в текущем отделении.
    Читать еще:  Семейный бюджет — отражение отношений в паре

    Естественно, у кого-то могут появиться дополнительные плюсы от перекредитования ипотеки. Но, как и у любого инструмента или предмета, всегда есть и минусы. Которые мы сейчас и рассмотрим.

    Минусы рефинансирования ипотеки

    Выгода от перекредитования может быть минимальна и даже отсутствовать вовсе. Поэтому, прежде чем заниматься подбором более удобного банка, стоит ознакомиться со следующими факторами. Они могут повлиять на результат перекредитования, сделав его даже более убыточным:

    1. Невыгодна на поздних сроках погашения кредита. Как правило, банки выстраивают выплату так, что первую половину срока займа плательщик отдает проценты. Сама стоимость квартиры при этом остается нетронутой. И если перекредитоваться поздно – никакой экономии уже не получится;
    2. Необходимость дополнительных расходов. Банку неважно, что кто-то уже выдал ипотеку клиенту. Каждый новый заемщик для них – угроза, поэтому нужно будет повторно провести оценку имущества и доказать свою платежеспособность. Естественно, при этом полагается и новая страховка. Поэтому придется раскошелиться и оплатить экспертизы и бумаги;
    3. Возможность выплаты штрафа. Некоторые банки очень не любят, когда клиенты гасят ипотечные платежи досрочно. И за это выставляют определенную сумму денег, которую придется выплатить при досрочном погашении. Конечно, грешат этим не все учреждения, но проверить стоит;
    4. Необходимость долго собирать документы. Помимо стандартных при любом кредите бумаг нужно будет сходить и получить справки из банка, в котором сейчас числится ипотека. А это займет время и нервы.

    Если после оценки этих факторов становится ясно, что перекредитование все-таки выгодно клиенту, тогда можно приступать непосредственно к переоформлению.

    Инструкция, как сделать правильно

    Довольно часто граждане испытывают некоторое замешательство, не зная с чего начать. Понять, как правильно оформить данную процедуру, поможет следующий план действий:

    Шаг 1 – необходимо изучить как можно больше программ различных кредиторов и выбрать из них наиболее выгодную для себя.

    Шаг 2 – составить заявление и передать его заимодателю. Сделать это можно путем личного контакта или же через интернет, заполнив на сайте банка соответствующую анкету.

    Шаг 3 – дождаться ответа (обычно на это уходит от 2 до 5 дней).

    Шаг 4 – получив согласие на рефинансирование, необходимо уведомить об этом своего текущего кредитора, а затем приступить к сбору документов.

    Шаг 5 – предоставление необходимых бумаг и заключение договора с другим кредитным учреждением.

    После того как все формальные моменты будут урегулированы, новый кредитор погасит задолженность клиента, перечислив соответствующую сумму на счет предыдущего заимодателя.

    В период оформления необходимой документации заемщику приходится сотрудничать с двумя финансовыми организациями. То есть с банком, который предоставил кредит, а также с организацией, предоставляющей услугу рефинансирования (какие банки занимаются рефинансированием кредитов и ипотеки?).

    Суть данного договора заключается в повторном залоге имущества.

    Организация, которая взяла на себя ответственность перекредитования, предоставляет необходимые денежные средства для полного погашения первой ипотеки.

    После перевода денег у человека появляется новый кредит, но уже с более выгодными условиями.

    Данная процедура в среднем занимает два или три месяца.

    После полного погашения задолженности по ипотеке заемщику следует снять запрет на продажу недвижимости. Упущение этого момента может привести к неприятным последствиям в будущем.

    Рефинансирование предусматривает соблюдение таких условий:

    1. обязательное гражданство Российской Федерации;
    2. наличие соответствующего условиям нового договора стабильного финансового дохода;
    3. возраст заемщика должен быть не менее 24 лет на момент заключения сделки;
    4. на момент окончания договора перекредитования человеку должно быть не более 65 лет;
    5. на момент заключения договора рефинансирования у заемщика не должно быть никаких действующих кредитов.

    Также немаловажную роль в процессе перекредитования играет положительная кредитная история.

    Что касается необходимых для нового договора документов, то таковыми являются:

    • паспорт заемщика и поручителей;
    • трудовой договор с соответствующими подписями и печатями, а также трудовая книжка;
    • копия ипотечного договора, предназначенного для рефинансирования;
    • официальная справка о доходах за предыдущие 6 месяцев.

    Вы можете скачать образец трудового договора для предоставления в банк и типовой ипотечный договор на примере банка ВТБ 24.

    Фото официальной справки для банка о доходах за предыдущие 6 месяцев.

    Также следует собрать всю документацию по первому и новому ипотечному договору.

    С момента его подписания человек становится должником нового банка, с которым должен сотрудничать согласно условиям договора.

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector