Стоит ли покупать залоговое имущество банков

Неудачливый владелец продаёт квартиру самостоятельно, если удалось достичь согласия с банком на досудебном этапе. Кредитор даёт отсрочку платежа в 3 месяца, за которые клиент ищет покупателя и получает деньги. Стоимость квартиры при этом не отличается от рыночной, поскольку должник не хочет терять свои деньги. Скидка – 10% за срочность сделки.

Вариант покупки напрямую у заёмщика считается самым рискованным.

Пока квартира находится в залоге у банка, обременение с неё не снимают. Это значит, что зарегистрировать право собственности нового владельца нельзя. При этом банк не согласится снять обременение, пока не получит деньги. Получается замкнутый круг: покупатель не готов платить, пока не будет уверен в законной фиксации прав, а права нельзя зарегистрировать, пока не будет погашен долг.

Смельчаки передают деньги заёмщику, после чего наступает время ожидания – «период страха», когда должник может легко пропасть с полученной суммой. Между датой оплаты и датой снятия обременения порой проходят месяцы. Кроме того, не каждый покупатель готов внести всю сумму сразу. Обычно новому владельцу тоже нужна ипотека.

Как купить залоговое имущество на аукционе?

Для того чтобы иметь возможность принять участие в аукционных торгах, на которых будет продаваться имущество, находящее у банка в залоге, покупатель должен внести регистрационный взнос — от 3% до 15% от стоимости реализуемого имущества. Если по итогам первого аукциона залоговое имущество не было продано, то уже на следующих торгах его цена упадет на 15-20% от начальной стоимости. Результат торгов считается действительным только в том случае, если в них участвует не менее 3-х покупателей.

Плюсы и минусы приобретения залогового имущества

Решив приобрести имущество, находящееся в залоге у банка, необходимо иметь в виду не только финансовую выгоду, но и все возможные риски сделки и сопоставить их.

В чем заключаются преимущества и недостатки:

Нюансы сделок

Приобретая залоговое имущество, необходимо учитывать следующее:

Чем ниже его стоимость, тем выше вероятность приобрести себе проблему. Чтобы быстрее закрыть сделку, банки могут реализовывать имущество, имеющее обременения, по самой низкой стоимости, только для покрытия своих затрат.
Наибольшими рисками обладают сделки с недвижимостью.
Сделки с автомобилями менее рискованные. Однако следует учитывать, что возможно придется оплатить штрафы, выставленные на Авто, заплатить транспортный налог и т. д.

Бросок через бедро

Резкое подорожание автомобилей в 2020 году на фоне пандемии коронавируса и падения рубля заставило потенциальных автолюбителей посмотреть на рынок залоговых автомобилей. Если говорить совсем просто, то залоговые авто — это машины, которые были конфискованы банком или судебными приставами и теперь продаются на аукционе для погашения долгов физического или юридического лица. В Интернете попадается куча объявлений, которые сулят машины «по низу» рынка — на 20 и даже 30% дешевле среднерыночной цены.

Его не берут в такси. Новый Audi A6 свежее BMW 5 и Mercedes Е, но на улицах его не встретишь

Применительно к банкам имеет место очень хитрая стратегия. Залоговый автомобиль, ПТС на который хранится у банка до момента последней выплаты, уже находится в кредите и формально на балансе банка. Для того чтобы максимально быстро продать автомобиль, на котором клиент банка уже какое-то время поездил, его предлагают купить в кредит. Правда, беглый анализ рынка кредитных предложений на залоговые авто показал, что даже с учётом первоначального взноса ставка по таким «щедрым» предложениям начинается с 20% годовых, тогда как обычные автокредиты продают на тех же условиях под 12–14% годовых. То есть, по сути, банк может зарабатывать на своём же кредите, выданном под покупку арестованного автомобиля. Гениальный ход и ситуация win-win, но только для банкиров.

Приставы и кладбище «отжатых» машин

Разница между проверкой автомобиля на вторичном рынке и продаваемой на залоговых торгах машины в том, что проверить историю последней практически невозможно. И судебные приставы, и банки действуют по одинаковой тактике: сообщают сухие данные о пробеге, цвете, количестве хозяев в ПТС, практически умалчивая при этом об истории обслуживания машины. Как результат — целое кладбище абсолютно непригодных к дальнейшей эксплуатации машин — как отечественных, так и иномарок.

Как и любая аукционная площадка, продавцы залоговых автомобилей удерживают с потенциального покупателя штраф, если сделка по продаже машины не состоялась. К слову, подъехать и посмотреть на состояние авто до участия в торгах почти невозможно — сотрудники банков и подрядчики приставов, продающие залоговое имущество, в большинстве случаев даже не с первого раза понимают, о какой машине идёт речь. И если клиент не является должником банка или его сотрудником, то подойти и посмотреть машину нельзя.

Читать еще: Коэффициент финансовой независимости в Excel

Сектор «Хлам» на барабане

Покупка залогового автомобиля не глядя по своей сути равноценна любой другой покупке в таком же ключе. Никакой ответственности за автомобиль после продажи ни банк, ни приставы нести не будут, а все поломки будут устраняться в порядке общения с официальным дилером, то есть вся головная боль будет переложена на покупателя. В случае если гарантия на автомобиль кончилась, но он всё равно куплен в кредит, дело обстоит ещё печальнее — чинить авто и платить кредит всё равно придётся.

Налог на асфальт. Общественный транспорт сделают бесплатным, а водители будут платить за проезд по любой дороге

Пример диагностики банка с залоговым автомобилем на фотографии ниже. Никаких подробностей — кроме того, что автомобилю (премиум-внедорожнику) требуется повторная диагностика. О компетентности специалистов этого банка остаётся только догадываться. Какие выводы из такой «диагностической карты» должен сделать потенциальный клиент — непонятно.

Руководитель экспертной лаборатории «Концепт техно сервис» Андрей Шафранюк пояснил, что горе-клиенты, купившие залоговые автомобили у банков, часто обращаются за проведением независимой экспертизы, связанной с подтверждением состояния автомобиля.

Это [покупка авто без диагностики] типичная ошибка тех, кто думает, что банк или приставы обслуживают машину, что-то с ней делают. Ничего с такими машинами не делается, пора бы это запомнить. Их просто забирают у должника и отправляют на стоянку банка. Всё. В лучшем случае могут помыть. Но о ремонте, обслуживании и вообще каком-то бережном отношении речи никогда не идёт. Банки и приставы в контексте этого вопроса — такие же перекупщики, которым нужно максимально быстро скинуть машину дальше

Руководитель экспертной лаборатории «Концепт техно сервис»

Эксперт по подбору автомобилей компании Fox-Auto Денис Адоньев отметил, что чаще всего банки просто не дают провести вменяемую техническую экспертизу автомобиля перед покупкой.

Покупка автомобиля не глядя у кого бы то ни было опасна по целому ряду причин. Конкретно про банковские автомобили — если они гарантируют юридическую чистоту сделки, то этот момент можно отметать. Остаётся техническая часть и проверка кузова. Зачастую вся процедура осмотра проводится у них на локации, и они не дают провести внятную проверку. Если что-то можно проверить на месте — без проблем, если нужно подробнее изучить автомобиль, то это становится невозможным

Эксперт по подбору автомобилей компании Fox-Auto

» ratio=»1/1″ src=»https://static.life.ru/publications/2020/9/22/961343389246.4015.jpg» loading=»lazy» style=»width:100%;height:100%;object-fit:cover»/>

Любопытно, что почти каждый договор купли-продажи залогового авто сопровождается пунктом, согласно которому клиент «не имеет претензий к качеству и состоянию автомобиля, а реальное состояние транспорта совпадает с указанным в документах». Этот пункт, как отмечает директор юридической компании Евгений Неволин, следует вычёркивать из договора, поскольку вернуть машину обратно в этом случае будет практически невозможно.

Согласно Закону РФ «О защите прав потребителей» покупатель может отказаться от исполнения договора купли-продажи технически сложного товара и потребовать возврата уплаченной за него суммы при обнаружении существенного недостатка. Но доказать, что этот недостаток существенный, можно только через экспертизу. Если автомобиль далеко не новый, то эта задача усложняется десятикратно. А если в договор включён пункт, по которому клиент точно знал, что именно покупал, то дело может растянуться на пару лет

Директор юридической компании

Теперь про деньги

Задача по «впариванию» залоговых машин за стоимость практически новых автомобилей для приставов и банков недавно усложнилась. Многие площадки маркируют объявления, отмечая хорошую и плохую цену. Если автомобиль от залогового отдела банка или ФССП переоценён, то там, скорее всего, может не быть вообще никакой отметки, поэтому для чистоты эксперимента нужно свериться с ценами на автомобиль с аналогичным годом выпуска и пробегом.

Не «везёт». Почему китайское такси Didi может провалиться в России

В отличие от перекупщиков или просто владельцев авто на вторичном рынке, банки и приставы почти не торгуются за выставленные на продажу автомобили. Если точный ценник в объявлении указан, то, скорее всего, он будет для клиента окончательным. Единственная надежда на снижение цены — тактика выжидания. Если автомобиль не продаётся, то аналитики снижают цену и запускают объявление на электронную площадку по новой, а потом просто ждут своего клиента. Юристы и эксперты отмечают, что процесс покупки автомобиля у залогового отдела банков или ФССП значительно сложнее как по времени, так и юридически, и судиться с этими организациями в случае возникновения конфликтной ситуации крайне тяжело и дорого.

Читать еще: Как отправить запрос на сверку с налоговой через рн

Процесс перепродажи залоговой собственности банком

Банки охотно кредитуют недвижимость. Ведь это надежный, долгосрочный и прогнозируемый актив.

На сегодняшний день большая часть граждан приобретает жилье в ипотеку. Это определенный риск, так как дом находится в залоге у банка в течение длительного срока. Если своевременно не погашать задолженность, это грозит штрафом и начислением пени.

Если оплата по кредиту прекращается вовсе, то, согласно договору, дом переходит в собственность банка. Владелец не сможет сделать возврат вступительного взноса и ранее уплаченных платежей. Поэтому к покупке имущества в кредит необходимо подходить очень ответственно.

Схема отчуждения и реализации недвижимого имущества банком выглядит обычно следующим образом:

Для того, чтобы обезопасить себя от такой ситуации, кредиторам следует внимательно изучить все варианты ипотечных программ и рассчитать сумму ежемесячного платежа. Ведь, в случае неспособности заемщика выплатить кредит, его признают банкротом.

После этого объект кредитования переходит к банку. В дальнейшем имущество будет реализовано на торгах. И скорее всего залоговый дом будет выставлен на продажу ближе к минимальной цене на рынке в период проведения аукциона, так как для банка это непрофильный актив, под который резервируются (замораживаются) его другие активы.

Гость 17 мая 2019 19:57

Если вы понимаете, что вашей потребностью является благотворительная помощь, то обратите внимание на эту статью. К вам обратились за помощью те, кто без вашего участия может лишиться увлекательного дела. Многие дети, мальчишки и девчонки, мечтают стать пилотами на трассе. Они ходят на занятия, где под руководством опытного тренера изучают приемы скоростного вождения. Только постоянные упражнения позволяют правильно обгонять, выстраивать траекторию и выбирать скорость. В основе победы на трассе лежит хорошая квалификация. И, конечно, профессиональный карт. Дети, которые занимаются в кружках, полностью зависят от взрослых, потому что отсутствие денег и сломанные запчасти не позволяют участвовать в соревнованиях. Сколько удовольствия и новых ощущений испытывают ребята, когда они попадают за руль и начинают управлять машиной. Может быть, именно в таком кружке растут не только чемпионы России, но даже будущие чемпионы мира в этом виде спорта?! Вы можете помочь детской секции картинга, которая находится в городе Сызрань. У них в настоящее время просто бедственное положение. Все держится на энтузиазме руководителя: Краснова Сергея. Прочитайте моё письмо и посмотрите фотографии. Обратите внимание на то, с каким увлечением работают мои воспитанники. Они любят этот развивающий вид спорта и очень хотят продолжать обучение. Обращаюсь к вам с просьбой помочь выжить секции картинга в городе Сызрани. Раньше в городе было ДВЕ станции юных техников, и в каждой была секция картинга. Картинг был ещё и во Дворце пионеров. Сейчас в городе нет ни одной стации, и кружок во Дворце пионеров тоже уничтожили. Закрыли — не поворачивается сказать, просто уничтожили! Мы боролись, писали письма, везде ответ у них один. Лет пять тому назад я ездил к губернатору Самарской области на прием. Он не принял, а приняла меня заместитель. Вот после этого нам дали помещение, где мы и базировались. У нас очень много детей хотят заниматься картингом, но очень плохая материальная часть не позволяет набирать детей. Да и большая часть картингов требует ремонта. Вот в таком положении находится наш кружок. Мы обращались и к мэру города Сызрань за помощью. Второй год ждем помощи. Решили обратиться через интернет к вам за помощью. Связаться со мной,АДРЕС ДЛЯ ПОСЫЛОК ,446012 Самарская обл.г.Сызрань,ул.Новосибирская 47,ПОСЫЛКУ МОЖНО ОТПРАВИТЬ ДЕЛОВЫМИ ЛИНИЯМИ,данные мои там забиты,связаться можно через соцсети СЕРГЕЙ ИВАНОВИЧ КРАСНОВ.или пишите на почту xxUbahbi4xx@yandex.ru Всегда, находясь на волне успеха, надо творить дела милосердия, подавать милостыню. А если Господь помогает в тяжелых обстоятельствах, то не забывать после о благодарности. Тогда и Он не забудет о ваших нуждах.

Как организовать бизнес на залоговом имуществе

Жильё, находящееся под банковским обеспечением, дешевле, чем обычное, поэтому смог сделать на этом небольшой бизнес, в котором уже продал 5 квартир, получив на разнице от реализации около 700 000 рублей.

Что нужно делать для успешной перепродажи залоговых квартир

Вот алгоритм по совершению таких сделок:

Заходите на официальный сайт банка и выбираете жильё, которое подойдёт для большинства российских семей: 2–3 комнатные квартиры площадью 50–60 м².
Смотрите эту жилплощадь, обращая внимание на ремонт и дефекты, чтобы подсчитать расходы на их устранение. Эти траты не должны превышать 100 000 рублей, потому что если будет больше, то прибыль получиться очень маленькой.
Приобретаете эту квартиру у банка. Ни о какой ипотеке не может быть и речи, потому что в таком случае её невозможно будет перепродать.
Делаете ремонт, создавая уютную обстановку.
Желательно сначала сдать квартиру на 5 лет частному лицу или агентству недвижимости, чтобы избежать уплаты налогов. А через указанный строк аренды — продать её.

Читать еще: Быстрые способы проверки баланса на карте Сбербанка

Уютная квартира – и глазу приятна, и бизнесу подспорье.

К тому же цены со временем на такую жилплощадь могут значительно повыситься.

В заключение могу сказать, что для того, чтобы проворачивать такие сделки нужно обладать сильным характером, так как для этого потребуется значительное количество времени, терпения и сил. Желаю вам здоровья и удачи, дорогие друзья!

Правила и особенности покупки квартиры на торгах по банкротству

Перечень основных правил и особенностей, которые нужно учитывать всем, кто планирует приобрести квартиру на торгах:

Регистрация. Каждый новый участник торгов в обязательном порядке проходит регистрацию. Без этого он не будет допущен к аукциону. Чтобы зарегистрироваться мало просто подготовить паспорт, нужно еще и доказать, что у человека действительно есть деньги – необходима выписка со счета в банке. Это вполне логичное требование, так как оно помогает отсеивать всех, кто хотел бы купить жилье, но не имеет для этого достаточной суммы.
Депозит. После регистрации, непосредственно перед очередными торгами, на которых человек планирует участвовать, нужно будет внести определенные депозит. Это сумма залога, указывающая на то, что клиент действительно участвовать на торгах. Сумма такого депозита-залога может варьироваться в очень широких пределах, но чаще всего она находится на уровне до 200 тысяч рублей.

Участие. Даже если клиент является единственным участником, торги все равно состоятся. Это, к слову, самый идеальный вариант, так как появляется возможность выкупить жилье за минимальную цену, которая нередко составляет около 50% от рыночной.
Требования к участнику. Зарегистрироваться на торгах и купить жилье может абсолютно любой человек, при условии, что он является совершеннолетним гражданином РФ.

Думайте сами, решайте сами

Проблемы с купленным заложенным имуществом могут возникнуть и позже. Так, в течение трех лет бывший владелец вправе оспорить решение о наложении взыскания. Если суд удовлетворит его жалобу, то добросовестный покупатель будет обязан вернуть недвижимость.

Банк, конечно, возвратит покупателю потраченные деньги. Но это длительный и трудоемкий процесс. Если недвижимость была конфискована на основании решения суда, важно убедиться, что оно вступило в силу и его никто не оспаривает на момент сделки.

Торги – эффективный инструмент для приобретения имущества с хорошим дисконтом от рыночной стоимости в руках профессионала. Однако насколько высока маржинальность – настолько высоки и риски.

Вот почему мы рекомендуем прибегать к этому инструменту только после консультации юриста. Он проведет анализ документов и обстоятельств, в силу которых лот вышел на торги, а также даст заключение о целесообразности его покупки.

Юрий Кочергин, генеральный директор «Центра юридического сопровождения»:

– У банков практически всегда отсутствует отдел, занимающийся реализацией залогового имущества. К этому привлекают либо сотрудников другого профиля, либо внештатных специалистов, например, для недвижимости – риэлторов. У всех есть связи по конкретным направлениям имущества, и если объект стоящий, он находит своего покупателя буквально за пару дней. Поэтому шанс найти объявление с умопомрачительным предложением на просторах интернета, даже на официальном сайте банка, для рядового покупателя стремится к нулю.

Если вы намерены купить что-либо из залогового имущества банка, позвоните на горячую линию учреждения – там вам передадут контакты ответственного лица. Этот специалист, в свою очередь, сбросит вам электронным письмом характеристики, фото и правоустанавливающие документы интересующих вас объектов либо произведет подборку имущества по вашим запросам, а также встретится с вами для демонстрации и проверки объекта (если это возможно). Договоры купли-продажи, как правило, заключают напрямую с банком, минуя посредников и агентов.

Елена Мищенко, руководитель департамента городской недвижимости «НДВ-Супермаркет недвижимости»:

– В нашей компании был такой случай. К нам обратилась женщина, которая приобрела квартиру во время судебного процесса по банкротству. После того как он завершился, суд постановил: бывшей владелице и ее ребенку можно проживать на этой жилплощади еще три года после продажи! Клиентке сложно было с этим согласиться. Поэтому она пришла к нам с просьбой продать квартиру. Уже новый собственник после сделки смог подать в суд на выселение на основе вновь открывшихся обстоятельств и решил вопрос в свою пользу.