Претензия застройщику по договору займа

Досудебная претензия застройщику

Желая урегулировать споры с застройщиком без многомесячных судебных тяжб, дольщики при наличии разногласий составляют досудебную претензию, в которой указывают на все с их точки зрения, имеющиеся недостатки, с конечным требованием либо устранить их в течение действия договора долевого участия, либо вернуть денежные средства за нанесённый ущерб. По своей сути такая претензия – это требование о возврате денежных средств и одновременно урегулирование споров с застройщиком без подачи иска в суд.

Несмотря на то, что в последние годы российское законодательство в области защиты прав участников долевого строительства изменилось в лучшую сторону случаи, при которых строительные компании не соблюдают свои обязательства по договору и идут на многочисленные хитрости, чтобы не признавать свои ошибки, по-прежнему не редки.

Стоимость услуг

Ситуаций, когда необходимо подготовить претензии к строителям, достаточно много. Свои требования могут выдвигать и субподрядчики, и участники долевого строительства. Претензия к строительной фирме по своему содержанию зависит от правового статуса автора документа, а также от сложившихся обстоятельств.

Нарушение сроков сдачи объекта

Наиболее частая причина, когда направляется претензия по договору долевого участия. Застройщик при заключении такого договора указывает срок передачи готового объекта дольщику.

На практике лишь в единичных случаях строители успевают сдать объект в срок, поэтому претензии к ним по этому основанию чаще всего носят обоснованный характер. Как правило, претензия по нарушениям срока сдачи объекта предусматривает требование о выплате неустойки за задержку, причем право на компенсацию возникает вне зависимости от длительности задержки т.е. опоздание в один день – это законный повод требовать неустойку. К такому требованию должен быть приложен расчет неустойки, основанный либо на положениях договора, либо соответствующего законодательного акта.

Несоответствие качества строительных, монтажных и отделочных работ

Претензия к застройщику может быть направлена и по качеству произведенных работ. Данное требование направляется как по очевидным недостаткам, так и по тем, которые установлены в результате проведенных экспертиз.

В договоре строительного подряда стороны могут указать определенные качественные характеристики объекта, но даже если они не обозначены, то строительная компания обязана соблюсти требования СНиПов для конкретных видов работ. Отклонение от этих нормативов фиксируется в экспертном заключении, которое прикладывается к претензии. Предметом требования может быть как устранение недостатков, так и компенсация.

Объект построен с нарушениями требований безопасности эксплуатации

Несоблюдение строительных норм и правил при возведении зданий или их ремонте приводит к тому, что эксплуатация объекта становится невозможной по причине его потенциальной опасности. Исполнитель работ должен устранить такие недостатки в результате своей деятельности. Претензия к подрядчику по этому поводу должна носить мотивированный характер с ссылками на экспертное заключение или акты органов государственного надзора, составленные в отношении выявленных недостатков.

От подрядчика в претензии можно потребовать устранить все замечания, а также выплатить компенсацию за нарушение требований нормативной или проектной документации, а также понесенных расходов на устранение нарушений, если таковые были.

Любые иные нарушения договорных условий – достаточный повод для направления претензии. Например, субподрядчиком может быть направлена претензия к генподрядчику за задержку оплаты выполненных работ.

В практике встречаются ситуации, когда от строителей в претензии требуют произвести благоустройство территории, убрать строительный мусор – все это также основывается на нормативных требованиях и носит обоснованный характер.

Важно знать! Обязательно к прочтению

Претензия — это письменное досудебное требование, адресованное юридическому или физическому лицу, об устранении нарушений или выплаты неустойки, или прочих компенсаций связанных с неисполнением взятых на себя обязательств. Если застройщик не отозвался на Вашу претензию в срок до тридцати дней (сроки рассмотрения претензии регулируются договором, а если они не прописаны то ФЗ от 02.05.2006 N 59-ФЗ), то Вы можете также скачать исковое заявление дольщика к застройщику о взыскании по договору УДС и подать на них в суд.

Правила составления претензии застройщику

Существуют определённые правила составления претензии к застройщику с требованием выплаты неустойки. Хотим отметить, что неправильно составленная досудебная претензия застройщику не будет иметь юридической силы. Поэтому перечислим основные правила:

Необходимо полностью и точно указать адресат, т.е., то юридическое лицо, которому подаёте претензию (можно найти в договоре УДС);
Также в шапке претензии укажите информацию о себе – ФИО, почтовый адрес, контактный телефон.
Правильно и подробно указать адрес строения (долгостроя) и жилплощадь (эти данные тоже можно найти в договоре);
Ссылка на Ваш договор с подрядчиком (обязателен номер и дата договора);
Перечислите требования, ссылаясь на пункты договора и законодательные акты;
Ваши банковские реквизиты для перечисления неустойки;
Приложите копию договора участия в долевом строительстве (УДС);
Текущая дата, подпись и полное Ф.И.О;
Сделать второй экземпляр претензии (необходимо, чтобы Вам остался экземпляр подписанный застройщиком).

Ключевые основания подачи претензии к застройщику

Хотим отметить, что необходимо иметь основания для подачи претензии застройщику, самыми распространёнными являются:

Нарушение сроков ввода в эксплуатацию объекта недвижимости;
Нарушение качества или заявленной площади объекта долевого строительства;
Нарушение санитарно-гигиенических или эксплуатационно-технических норм проживания;
Неправомерный рост стоимости объекта недвижимости;
Возникновение угрозы несостоятельности (банкротства) застройщика;
Несоблюдение гарантийных обязательств по ремонту жилого здания.

Читать еще: Коды доходов и вычетов по НДФЛ в 2020 году: таблица

Как правильно подать претензию?

Обращаем Ваше внимание и на то, что также важно, правильно вручить досудебную претензию дольщика к застройщику, связанную с нарушением сроков сдачи дома, ведь просто передав претензию кому-то из сотрудников, Вы не докажете, что передавали её. Перечислим три существующих способа передачи:

Самому лично в руки. Необходимо прийти в офис застройщика и передать претензию одному из его официальных представителей. При этом необходимо, чтобы на Вашем экземпляре сотрудник организации указал свою должность, фамилию и инициалы, дату принятия претензии, поставил свою подпись и печать организации.
Отправить почтой. Необходимо отправить заказным письмом, при этом не забудьте получить и сохранить уведомление о получении.
При помощи курьера. Курьеры быстрее почты доставят Ваши требования, главное позаботьтесь о том, чтобы курьер проследил за проставлением отметки о получении.

Мы надеемся, что данный образец формы досудебной претензии к застройщику квартиры о нарушении сроков сдачи дома и взыскании (выплате) неустойки соответствующий законодательным актам 2020 года, поможет сохранить, в столь неприятной ситуации, Ваше драгоценное время и нервы. Но как показывает практика, лучше не рисковать и заручиться поддержкой профессиональных юристов, которые смогут качественно оказать услуги по подготовке претензий или участию в переговорах с застройщиком. Тем более, чем дольше Вы затягиваете решение данной проблемы, тем сложнее будет её решить если управляющая компания перейдёт в стадию банкротства.

Особенности оформления искового заявления в суд о взыскании неустойки по ДДУ

Исковое заявление в суд о взыскании неустойки по договору долевого участия оформляется практически по тем же правилам, что и претензия.

Но есть отличительные особенности.

Для того, чтобы верно, с юридической точки зрения, оформить иск в суд, вы должны придерживаться требований статьи 131 ГПК РФ — и таких рекомендаций юристов:

Иск должен быть оформлен строго в официальном стиле.
Ошибки, помарки, исправления в нем запрещены, иначе его попросту не примут в секретариате суда.
Заявление должно быть распечатано или написано от руки на листе формата А4.
Иск должен иметь 3 части: вступление, содержание и заключение. Каждой части характерна своя информация.
Во вступлении должна быть «шапка». Обозначьте в ней наименование судебной инстанции, в которую вы подаете иск, а также инициалы, адресные и контактные данные истца и ответчика. Если в деле будут задействованы третьи лица, то также указываются и их данные.
«Шапку» оформляйте с правой стороны листа, в верхнем углу.
Название документа прописывайте посередине строки. Можно написать просто: «Исковое заявление». Если же хотите расписать, то «Исковое заявление о взыскании неустойки по договору долевого участия». Точку и кавычки не используйте в названии.
В содержательной части опишите всю ситуацию, которая сложилась с застройщиком.
Обязательно обозначьте все нарушения, которые совершил застройщик.
Если от вас ему были направлены уведомления, письма, претензии, то очень важно сообщить об этом суду. Досудебный порядок решения вопроса важен.
Не забудьте о данных основного договора, квитанций и других бумаг, которые могут подтвердить ваше исполнение обязательств как участника долевого строительства, а также отказ застройщика от исполнения своих обязательств.
В иске можно привести пример расчета размера неустойки или же оформить расчет на отдельном бланке и приложить к исковому заявлению.
Вся переписка с застройщиком также может быть предоставлена на рассмотрение суда, если в ней будет содержаться важная информация о переносе сроков сдачи и т.п.
В заключении укажите свои требования. Они должны быть четкими. Суммы должны быть уже рассчитаны и прописаны в общем размере.
Приложите к иску все документы, доказывающие выполнение обязательства по ДДУ. Не забудьте приложить документы, которые подтверждают исполнение финансовых операций и размер выплат. Их можно потребовать в банке.
Составьте перечень документации в заключительной части иска.
Реквизиты в иск не нужно включать. Их вы должны будете передать в отделение ФССП. Судебные приставы сами произведут взыскание с застройщика на указанный вами счет.
В конце иска обязательно поставьте дату.
Подпись должен поставить истец. Если обращается адвокат, юрист или законный представитель, то подпись ставит он, прилагая к документам нотариальную доверенность.
Исковое заявление подготовьте в нескольких экземплярах, в зависимости от количества участников дела. Один экземпляр для суда, другой — для ответчика, третий — для вас. Ваше заявление должен подписать секретарь суда в подтверждение принятия всей документации.

Если вы не хотите самостоятельно заниматься написанием иска в суд о взыскании неустойки, и тем более — напрямую, лично общаться с застройщиком, обратитесь к нашим юристам.

Они оформят за вас иск, а также помогу разработать стратегию защиты ваши прав в суде.

Пример претензии застройщику

Претензия застройщику по договору участия в долевом строительстве

В соответствии с заключенным 30 марта 2016 г. договором участия в долевом строительстве № А-45 между ООО «НашаСтройка» и мной, Пургановой Вероникой Александровной, 25 апреля 1980 г.р., Ваша организация взяла на себя обязательства:

Читать еще: НДС при реализации товара: 10% или 18%

после постройки многоквартирного жилого дома, расположенного по адресу: г. Озерск, пересечение улиц Комсомольская и Р. Вайгнера, сдать его в эксплуатацию и в срок не позднее 31 января 2017 г. передать в собственность участника долевого строительства Пургановой В.А. квартиру № 49, общей площадью 55 кв.м.

Я, как участник долевого строительства, денежные средства в размере 3 250 000 руб. выплатила в полном объеме в соответствии с разделом 3 вышеуказанного Договора. Цена объекта оплачена в полном объеме.

Договор заключен в соответствии с требованиями Федерального закона № 214-ФЗ от 30.12.2004 г., зарегистрирован в Управлении Федеральной регистрационной службы по Калининградской области 02 апреля 2016 г., запись № 12/126-687658/16.

В соответствии с п. 2.1 вышеуказанного Договора Застройщик обязуется передать квартиру в срок не позднее 31 января 2017 г. Согласно п. 2.2. Договора при нарушении Застройщиком сроков передачи квартиры участнику долевого строительства к такому участнику переходит право требования на передачу объекта договора.

В нарушение условий п. 2.1. Договора, Ваша организация свою обязанность сдать дом в эксплуатацию к 31.01.2016 г. не выполнила, предложение заключить дополнительное соглашение в связи с невозможностью исполнения обязательства в соответствии со ст. 6 Федерального закона № 214-ФЗ не направила.

Квартира передана мне в собственность только 30 марта 2017 г.

Период просрочки составляет 58 дней.

В соответствии с ч. 2 ст. 6 Закона № 214-ФЗ и требований Закона о защите прав потребителя при нарушении срока передачи объекта долевого строительства Застройщик обязан выплатить участнику – физическому лицу неустойку от цены договора в двойном размере, определяемом исходя из 1/300 ставки рефинансирования на каждый день просрочки. В соответствии с информацией Банка России ключевая ставки и ставки рефинансирования с 01.01.2017 г. составляют 10 %.

Таким образом, расчет неустойки выглядит следующим образом:

1/300*10%*3 250 000 * 58 дней*2= 125 666,667 руб.

На основании вышеизложенного, руководствуясь ст. 330 ГК РФ, ст. 6 Федерального закона от 30.12.2004 г. № 214-ФЗ, требую в течение 10 дней с даты получения настоящей претензии погасить возникшую задолженность. Денежные средства прошу перечислить на мой расчетный счет (реквизиты прилагаются). В противном случае буду вынуждена обратиться в суд с исковым заявлением о защите прав потребителя, в т.ч. с требованиями о взыскании неустойки, компенсации морального вреда, штрафа за отказ удовлетворить претензии потребителя в добровольном порядке, а также взысканием судебных расходов на оплату услуг представителя.

Реквизиты расчетного счета

02.04.2017 г. В.А. Пурганова

Преимущества и недостатки использования претензии для возврата заемных средств

На данный момент еще не хватает статистических данных для корректной оценки степени эффективности претензионной практики возврата денежных средств по договору займа. Очевидно, что данная схема заметно усложнила процедуру обращения с иском в суд.

При схеме досудебного решения спора пострадали в первую очередь интересы потенциальных истцов:

Сроки возврата заемных средств в судебном порядке увеличились за счет обязательных 30 дней с момента вручения претензии заемщику, которые законодательно установлены для погашения задолженности.
В случае неграмотного заполнения претензии суд имеет право оставить полученный от кредитора иск без рассмотрения, сославшись на нарушение порядка процедуры досудебного урегулирования.
Истец лишен возможности вместе с судебным иском подать заявление о принятии обеспечительных мер (обращения взыскания на имущество заемщика).

Анализируя фактические данные, практика досудебного решения спора путем подачи претензии имеет ряд преимуществ для заемщика, но невыгодна потенциальным истцам.

Веские аргументы застройщика

Использование квартиры в качестве склада, может быть неприятно и неприемлемо для дольщика, но это имеет значение, только когда квартира перешла в его собственность или находится в процессе осмотра.

Запретить застройщику использовать помещения строящегося дома для хранения строительных материалов затруднительно. Это легко можно обосновать.

Но нюансов, которые позволяют отнестись к застройщику более существенно, множество:

Сроки сдачи (осмотра) квартиры, дома.
Недостатки строительства, некачественные материалы.
Трещины стен, промерзание стен, щели окон, межкомнатные двери.
Отслоение линолеума, осыпание потолка, отклеенные обои.
Строительный мусор и другое.

Нарушения технического регламента, дополнительные постройки могут быть согласованы, но не оформлены документально. Возможно, что отклонения от плана строительства существовали на веских основаниях. Застройщику придётся это доказать, а для дольщика это является вескими аргументами для претензии.

Совершенно необязательно, чтобы цель претензии состояла в удовлетворении указанных аспектов, но важно иметь веское обстоятельство, которое можно точно доказать и поставить застройщика перед необходимостью пойти навстречу решению требований дольщика, а не выбирать путь судебного разбирательства.

Застройщик, особенно когда это его не первое строение имеет обширный опыт удовлетворения претензий дольщиков. Это часть его работы. Недовольных в строительстве всегда предостаточно и рассчитывать, что застройщик пойдёт навстречу дольщику без веских на то оснований, бессмысленно.

Жалоба и судебное разбирательство – не самый лучший и быстрый путь, дешевле и практичнее сторонам договориться между собой. Но договорить может не получиться, особенно когда в результате строительства дольщик получает не квартиру пригодную для жизни, а комплект обязательных и необходимых работ для длительного устранения дефектов.

Естественно, мало какому дольщику, обременённому кредитом финансового учреждения, будет интересно выполнять ремонт в новостройке за собственный счёт. Никаких кредитов на эти цели получить он не сможет, зарплаты будет едва хватать на погашение обязательств по действующему кредиту.

Проблема подписать или не подписать акт приёма-передачи квартиры станет реальной проблемой, а подписать и направить застройщику претензию – реальное длительное «достроительство», а ведь деньги от дольщика к застройщику уплачены своевременно и в полном объёме.

Читать еще: Пример заполнения декларации 3-НДФЛ при продаже автомобиля в программе ФНС в 2019 году

Калькулятор расчета суммы при расторжении ДДУ

Дата подачи иска:

Досудебный порядок урегулирования спора при расторжении ДДУ

Для расторжения ДДУ, в первую очередь, необходимо обратиться к Застройщику с заявлением (уведомлением, претензией) об одностороннем расторжении договора и о возврате денежных средств с учетом процентов за пользование денежными средствами. Сумму таких процентов Вы можете рассчитать, согласно ст.395 ГК РФ или ст.9 Федерального закона № 214-ФЗ, а именно:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) / 100 / 300

Если участником долевого строительства является гражданин (физическое лицо), указанные проценты уплачиваются в двойном размере, то есть:

(сумма договора) х (количество дней пользования денежными средствами) х 6,25 (ставка рефинансирования) х 2/ 100 / 300

Ставка рефинансирования установленная Центральным Банком РФ с 16.12.2019 равна 6,25%.

Данное обращение следует направить заказным письмом с описью вложения по месту нахождения Застройщика. Период, выделенный Законом № 214-ФЗ для удовлетворения Ваших требований застройщиком, при подаче такого заявления (уведомления, претензии) составляет 20 дней. Однако, вероятность прекращения на этом взаимоотношений по ДДУ не велика. Скорее всего, Ваше письмо будет либо проигнорировано, либо Вам откажут в возврате денежных средств в полном объеме.

Расторжение ДДУ в судебном порядке

В том случае, если застройщик оказался не готов урегулировать спор с Вами мирно, за Вами остается право на обращение в суд, где Вы уже сможете заявить к взысканию суммы, несколько больше, нежели оговоренные выше. Изучая Ваши требования и основания их возникновения, суд заинтересуется, предпринимались ли Вами попытки договориться с застройщиком до обращения. Именно для этого, Вам и нужна информация, подтверждающая обращение с Вашей стороны (квитанция и опись вложения к заявлению/уведомлению/претензии, в соответствии с п. 60 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации и Пленума Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации № 6/8 от 01.07.1996 «О некоторых вопросах, связанных с применением части первой Гражданского кодекса Российской Федерации» спор об изменении или расторжении договора может быть рассмотрен судом по существу только в случае представления истцом доказательств, подтверждающих принятие им мер по урегулированию спора с ответчиком, предусмотренных п. 2 ст. 452 ГК РФ).

Таким образом при обращении в суд, к исковому заявлению необходимо приложить документы, подтверждающие: ✔ наличие договорных отношений между Вами и застройщиком ✔ исполнение Вами своих обязательств ✔ подтверждение попыток урегулирования спора с застройщиком Вами ✔ обоснование возникновения убытков ✔ факта обращения Вами за юридической помощью и т.д.

Однако, столь радужные перспективы могут быть рассеяны судебной практикой, согласно которой суммы Ваших требований могут быть удовлетворены судьей частично, например, моральный вред компенсируется российскими судами в минимальной части, а представителями застройщика будут предприниматься попытки возражать, относительно обоснования Ваших финансовых доводов.

Также следует учесть, что финансовое состояние Застройщика может стремиться к катастрофическому, и возможности получить денежные средства по исполнительному листу может быть весьма затруднительно. Существуют способы проверки финансового состояния ответчика с привлечение юристов нашей компании, которые предоставят Вам максимально полную информацию о перспективах реального получения денежных средств.

Обратите внимание! В случае, если сумма исковых требований составляет менее 1 000 000 (одного миллиона) рублей, вы освобождаетесь от уплаты государственной пошлины. В иных случаях – следует руководствоваться ст.333.19 и 333.36 НК РФ.

Сроки рассмотрения и правила направления претензии

Застройщик обязан рассмотреть претензию в 10-дневный срок и либо согласиться с ее доводами и исполнить требования, либо отказать в их удовлетворении.

Вполне возможен вариант, при котором застройщик вообще не отреагирует на претензию. Расстраиваться из-за этого, писать ему письма, требовать ответа не стоит. Отсутствие ответа на претензию в течение 20 дней можно приравнивать к отказу в ее удовлетворении и обращаться в суд, приложив копию претензии к исковому заявлению в качестве дополнительного доказательства.

Отсутствие ответа застройщика, его отказ в удовлетворении претензии или тот факт, что вы вообще не направляли предварительную претензию, не будут являться препятствием для обращения в суд.

Поэтому не столь важно иметь доказательства направления претензии застройщику. Если вы считаете, что подтверждение вам необходимо, то следует прибегнуть к следующим вариантам получения:

вручите претензию лично или через посыльного. При этом потребуйте, чтобы должностное лицо застройщика расписалось в получении на втором экземпляре претензии и проставило дату получения;
отправьте претензию заказным письмом с обратным почтовым уведомлением о вручении.