Asqcharlotte.org

Документы и юриспруденция
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Заявление в банк о согласии банка на продажу квартиры

Можно ли продать квартиру в залоге у банка и как это сделать?

Ипотечный кредит обычно заключается на длительный срок: 10, 20 и даже 30 лет. Однако потребность в отчуждении жилого помещения может возникнуть намного быстрее: кому-то необходимо увеличить жилплощадь, а кто-то становится не в состоянии вносить ипотечные платежи. В статье подробно разобрано, можно ли продать залоговую квартиру и как это осуществить.

Причины продажи ипотечных квартир

Собственники залоговых квартир все больше желают продать их и погасить ипотеку, не дожидаясь последних платежей по договору. Чаще всего причиной такой продажи является неплатежеспособность заемщика либо изменение его доходов не в лучшую сторону. Также существуют и другие причины:

  • Изменение состава семьи
  • Смена места жительства или работы
  • Замена квартиры с меньшей площади на большую
  • Желание поменять «вторичку» на «первичку»
  • Нашелся лучший вариант жилья, а квартира в ипотеку уже куплена
  • Желание жить в лучшем районе Москвы

Тем более, что сейчас имеет место коммерческое субсидирование для приобретающих квартиры в новостройке.

Часто задаваемые вопросы

В выписке ЕГРН не всегда есть информация о собственнике объекта недвижимости. Причины:

  • Недвижимость перешла в собственность нового владельца до 31-ого января 1998-ого года. В базе ЕГРН отображена информация только по регистрационным действиям, совершенным после 1998-ого года. Если собственник поменялся раньше, информацию о нем можно получить в БТИ;
  • Объект недвижимости поделен на несколько самостоятельных объектов, у каждого из которых свой собственник. Например, квартира никому не принадлежит, владельцы имеют право собственности на каждую отдельную комнату;
  • Одному объекту недвижимости присвоено несколько кадастровых номеров. Информация о собственнике может быть отнесена к старому номеру;
  • Собственник сменился несколько суток назад. Тогда информация о нем еще не успела появиться в базе ЕГРН;
  • Объект недвижимости перешел в собственность нового владельца по наследству, а он не зарегистрировал ее в «Росреестре» (Наследник получает право собственности до осуществления государственной регистрации своего недвижимого имущества. А зарегистрировать объект он может позднее).

Выписку из ЕГРН на нашем сайте можно получить в среднем в срок от 30 минут до 6 часов. Исключение – в случае высокой нагрузки на сервера Росреестра, время генерации выписки может составить до 72 часов.

Гарантируем возврат денег, если выписка не будет готова за 72 часа с момента оформления заказа.

Этот документ удостоверяет право государственной регистрации на недвижимое имущество и содержит информацию о конкретном объекте недвижимости: данные собственников, дату регистрации имущественного права, характеристики объекта, его кадастровую стоимость и наличие залогов и запретов на перерегистрацию.

В ЕГРН можно запросить выписку о характеристиках и правах. В этом документе будет указана следующая информация:

  • текущий собственник;
  • залог, запрет на перерегистрацию;
  • кадастровая стоимость объекта.

Другой вид документа — выписка из ЕГРН о переходе прав. Здесь будет указано:

  • текущий собственник;
  • полная история собственников;
  • дата регистрации;
  • дата прекращения прав.

Также на нашем сайте можно заказать выписку с полной информацией об объекте недвижимости, где будут указаны все вышеперечисленные данные.

Собственник земельного участка указывается в выписке ЕГРН. Чтобы заказать выписку, в окне поиска на главной странице нашего сайта введите кадастровый номер или адрес земельного участка.

На сайте egrnreestr.ru вы можете заказать три вида выписок из ЕГРН:

  • Выписка о характеристиках и правах — 200 рублей;
  • Выписка о переходе прав — 200 рублей;
  • Полная информация об объекте недвижимости — 350 рублей.

Каждая 10 сделка с недвижимостью по неофициальной статистике совершается с использованием мошеннических схем. Мошенники пользуются юридической безграмотностью, продают квартиры в домах под снос, подделывают документы. Обезопасить себя поможет ЕГРН.Реестр.

Что покажет выписка

С 31 января 1998 года вся информация о действиях с недвижимостью хранится в едином государственном реестре – ЕГРН. С 2017 года этот реестр объединили с реестром ЕГРП. ЕГРП расшифровывается как единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ними.

ЕГРН (ЕГРП) создавался для отслеживания всех действий с недвижимостью. Сегодня проверить историю недвижимости может любой гражданин, заказав выписку. Документ покажет информацию из базы на дату получения сведений и расскажет о собственниках и наличии обременений.

Почему стоит заказать выписку здесь и сейчас

Получив документ, вы не купите квартиру, которая находится под арестом за долги по ипотеке, а также не получите «сюрприз» – внезапных родственников, претендующих на наследство.

Преимущества нашего сервиса:

  • Легкий поиск по адресу;
  • Заказать выписку можно, не выходя из дома;
  • Выписка будет готова через 30 минут – 72 часа;
  • Документ будет оформлен в удобном для прочтения формате. Посмотреть образец выписки.
Читать еще:  Как заполнить по образцу дефектный акт на текущий ремонт и другую рабочую документацию (договор, смету и прочие)

Заказ в режиме онлайн – самый удобный и быстрый способ получения выписки. Вам не придется ехать в МФЦ, платить госпошлину в размере 300-750 рублей и ждать пять рабочих дней для получения документа. В режиме онлайн мы предоставляем информацию об объектах из любого региона страны напрямую из Росреестра и делаем это круглосуточно.

Продажа квартиры с погашением ипотечного долга в процессе проведения сделки

Если собственник жилья намерен продать свою ипотечную квартиру с погашением ипотеки в ходе сделки, то здесь нужно обсудить вопрос с банком и получить согласие на продажу. Так же в данной ситуации потребуется справка о том, какой размер долга нужно погасить.

Отметим, что в таком виде сделки участвуют три стороны — кредитор-залогодержатель (банк или некредитная организация), продавец и покупатель.

Соответственно порядок действий будет следующим:

Продавец должен написать в банке заявление в свободной форме о желании продать недвижимость и получить предварительное одобрение кредитора на сделку.

После того, как покупатель нашелся, он заключает письменное соглашение с банком о том, что кредитная организация получает задаток/аванс (равный сумме оставшейся задолженности по ипотечному кредиту (займу) продавца).

У покупателя должна быть вся сумма, необходимая для покупки.

Трехстороннее соглашение, как правило, предусматривает условие о том, что покупатель перечисляет сумму, достаточную для полного погашения кредита (займа), напрямую кредитору.

Оставшуюся сумму стоимости жилья он перечисляет продавцу (это можно сделать с помощью банковской ячейки или иными способами).

На практике, покупатель кладет деньги в две банковские ячейки, отдельно сумму для продавца и отдельно для банка, что бы погасилась ипотека.

После погашения суммы долга с квартиры снимается обременение.

Далее регистрируется переход права собственности к покупателю на основании договора купли-продажи в Росреестре.

Как продать недвижимость с обременением: пошаговая инструкция

Существует несколько способов, как продать квартиру, находящуюся в залоге. Поэтому на первом этапе продавцу следует выбрать способ проведения сделки. Далее – нужно действовать в соответствии с ним, адаптируя под него все этапы купли-продажи.

Самые распространённые способы, следующие:

  1. Погашение ипотечного кредита покупателем в счёт оплаты квартиры.
  2. Заключение сделки с участием банка.
  3. Замена залогодателя.

После того как выбран оптимальный способ купли-продажи, последовательно проводятся следующие этапы сделки:

  • получение разрешения банка;
  • определение цены;
  • поиск покупателя;
  • подготовка документов;
  • заключение договора купли-продажи (ДКП);
  • расчёт по сделке;
  • регистрация купли-продажи.

Разрешение от банка

В зависимости от установленных банком правил, оно может составляться:

  • в свободной форме;
  • на типовом бланке путём его заполнения.

Заявление может находиться на рассмотрении до 2 недель, после чего банк ответит заявителю официальным согласием, если отсутствуют веские причины для отказа. Без получения согласия сделка считается ничтожной и не вступит в юридическую силу.

Определение цены

Стоимость залоговой квартиры должна соответствовать рыночной стоимости, установленной в районе её расположения, а не себестоимости, с учётом оплаты процентов банку. Кроме этого, с учётом рисков, которые несёт покупка залоговой недвижимости, цену следует снизить приблизительно на 5-10% от общей рыночной стоимости.

Благодаря снижению цены на залоговую недвижимость, такие сделки приобретают популярность на рынке вторичного жилья.

Поиск покупателя

Покупателя нужно искать путём подачи объявлений на сайты или в местные СМИ. В объявлениях лучше всего сразу указывать, что квартира в ипотеке, а также вносить формулировку «недорого». Это позволит сразу выйти на целевую аудиторию. Также можно не указывать этих данных, а сообщать о них в личной беседе.

Подготовка документов

Продавец должен подготовить:

  • паспорт;
  • правоустанавливающий документ;
  • выписку из ЕГРН (или свидетельство о собственности);
  • разрешение банка на продажу;
  • кредитный договор;
  • кадастровый паспорт квартиры;
  • технический паспорт квартиры с экспликацией из поэтажного плана;
  • выписку из лицевого счёта по ипотечным платежам, с указанием невыплаченного остатка долга;
  • выписку из лицевого счёта по оплате услуг ЖКХ;
  • расширенную выписку из поквартирной книги;
  • нотариальное согласие супруга (если квартира в совместной собственности).

Документы лучше всего начинать готовить заранее, до поиска покупателей, так как на их подготовку может быть затрачено лишнее время, затягивающее проведение сделки.

Варианты последующих действия

Если долг по ипотеке списывается за счёт внесения платежа покупателем, то алгоритм последующих действий будет следующим:

  1. Заключается ПДКП, куда вносится положение о том, что покупателем погашаются все долги по ипотеке.
  2. Покупатель вносит платёж по остатку ипотечного кредита.
  3. Банк выдаёт справку о погашении долга.
  4. Продавец передаёт её в Росреестр, на основании чего аннулируется запись о залоге и оформляет право собственности на квартиру в пользу продавца.
  5. Заключается классическая сделка купли-продажи, с учётом уплаченных за погашение кредита, денег.
  6. Проводится регистрация сделки.
Читать еще:  Доля несовершеннолетнего ребенка в квартире при продаже

При участии банка в сделке, нужно узнать, можно ли воспользоваться его дополнительными услугами, чтобы продать квартиру, если она находиться в залоге. Как способ, подходящий для желающих продать недвижимость, если она находится в совместном владении с кредитным учреждением, можно использовать аренду банковской ячейки:

  1. Покупатель арендует две банковских ячейки. Одна – для передачи денег залогодержателю в размере остатка по кредиту. Вторая – для передачи денег продавцу в сумме остатка стоимости квартиры после расчёта с банком.
  2. Продавец пишет заявление и подаёт его в кредитный отдел банка: о продаже квартиры установленным способом и об использовании банковских ячеек.
  3. Купля-продажа проводится и регистрируется.
  4. Обременение переходит к покупателю.
  5. После регистрации сделки банк изымает из ячейки деньги и производит перерасчёт.
  6. Покупателю выдаётся справка о погашении долга.
  7. Он выводит квартиру из-под залога и оформляет право собственности.

Смена залогодателя может происходить только тогда, когда покупатель изначально был намерен оформить покупку квартиры в ипотеку. В этом случае один заёмщик заменяется другим, с сохранением всех обязательств перед банком. Осуществляется эта процедура в следующем порядке.

Продавец также подаёт заявление, в котором указывает на необходимость проведения купли-продажи квартиры.

  1. В заявлении банку указывается просьба о переоформления ипотеки на покупателя.
  2. Покупатель пишет заявление на одобрение кредита, прилагает документы, подтверждающие его платёжеспособность.
  3. После получения согласия банка стороны заключают ДКП и переоформляют кредитный договор на покупателя.
  4. Сделка регистрируется с обременением залогом.

Банк не дает согласие на продажу жилья: что делать

Обойтись без разрешения от банка на продажу квартиры в ипотеке можно, если:

  • у покупателя есть деньги для оплаты полной стоимости недвижимости;
  • у покупателя есть деньги для закрытия долга по ипотеке.

Во втором случае аванс идет на закрытие остатка по жилищному займу. А после снятия обременения квартира продается в ипотеку. При этом покупатель может оформить кредит на недвижимость уже в другом банке (по желанию).

Если же у клиента недостаточно средств для закрытия ипотеки, без разрешения банка сделку провести невозможно. Обычно такой нюанс изначально прописывается в договоре займа.

Почему возникает необходимость продажи ипотечного жилья?

Вопрос о том, как продать ипотечную квартиру, может возникнуть при разных жизненных обстоятельствах. Конечно, большинство сделок с ипотекой проходят без изменений, и счастливые новоселы остаются собственниками приобретенного жилья не только до момента полного погашения задолженности перед банком, но и на долгие годы после выплаты всех обязательных платежей. Среди основных причин продажи ипотечного жилья можно выделить:
Отсутствие средств для своевременной выплаты ежемесячных платежей. Судьба нередко диктует нам свои правила игры: при неблагоприятном развитии ситуации может случиться так, что средств на выплату ежемесячных платежей не остается, а находиться в статусе должника не только не приятно, но и опасно, так как жилья можно, и вовсе, лишиться. В этом случае, вопрос о том, как продать квартиру, находящуюся в ипотеке, наиболее актуален, поскольку от его благополучного решения зависит стабильность жизни в целом.
Развод и раздел имущества. Часто вопрос о том, можно ли продать ипотечную квартиру, возникает в случае, если лодка любви вчерашних счастливых молодоженов все-таки потерпела крушение. Произойти это может по разным причинам, но итог будет одним: раздел совместно нажитого имущества. Чтобы не делить пополам долги и не покупать друг у друга доли, можно продать квартиру в ипотеке третьему лицу, а полученную прибыль (если она будет) разделить между собой.
Улучшение жилищных условий. Поскольку займы на недвижимость оформляются на длительные сроки, вплоть до нескольких десятилетий, когда-то молодой семье, раньше спокойно уживавшейся в студии, может потребоваться площадь большего размера. Особенно остро вопрос о том, как продать квартиру с ипотекой и взять что-то побольше наступает с появлением ребенка, а то и нескольких.
Получение прибыли. Купленное в ипотеку жилье может выступить в роли выгодной инвестиции. Особенно актуально это для квартир, находящихся в долевой собственности. Как только строительство дома будет приближаться к завершению, цены могут вырасти в несколько раз, по сравнению с моментом покупки, по сути, «воздуха», на месте которого и вырос в последующем новенький дом. К моменту сдачи девелопером новостройки, свободных площадей в ней, зачастую, просто нет. А если объект пользуется спросом и обладает выгодными характеристиками, спрос на него, а, соответственно, и цены будут с течением времени только расти. Поэтому, решив вопрос, как продать квартиру, купленную в ипотеку в строящемся доме, можно неплохо подзаработать.

Читать еще:  Что такое код бюджетной классификации (КБК) в 3-НДФЛ и где его взять

Способы продажи ипотечной квартиры: пошаговая инструкция

Можно выделить четыре основных способа продажи квартиры в залоге по ипотеке. Это:

  1. Досрочное погашение кредита.
  2. Перепродажа долговых обязательств.
  3. Продажа квартиры с помощью банка-залогодержателя.
  4. Самостоятельная продажа.

Рассмотрим указанные способы более подробно. Так, при досрочном погашении кредита заемщику необходимо найти покупателя на жилье с обременением. Сделать это обычно непросто, так как покупатели недвижимости предпочитают не рисковать и приобретать юридически чистые квартиры без залога.

Тем не менее, такая схема имеет право на существование. Она нередко практикуется при покупке жилья в ипотеку на этапе «котлована» и его продаже после ввода в эксплуатацию (когда цена продажи может на порядок превышать цену покупки).

Данная схема предполагает прохождение следующих этапов:

  1. Заемщик подает заявление в банк, где указывает на свое желание погасить ипотеку досрочно.
  2. Банк выдает ему справку об остатке задолженности.
  3. Заемщик и покупатель составляют предварительный договор купли-продажи или соглашение о заключении сделки в перспективе с внесением задатка. Лучше, если такой документ будет заверен нотариально.
  4. Все члены семьи вместе с заемщиком выписываются из квартиры.
  5. Покупатель вносит задаток в размере суммы полного досрочного погашения.
  6. Ипотечный кредит закрывается и с квартиры снимается обременение, о чем делается отметка в ЕГРН.
  7. Покупатель и продавец заключают основной договор купли-продажи.
  8. Покупатель вносит остаток денег за квартиру и права собственности на объект переходят к нему через регистрационную процедуру в Росреестре.

Перепродажа долговых обязательств или закладной предполагает изменение заемщика по ипотечному договору.

Обычно такая схема действует при разводе: супруг-основной заемщик переводит ипотеку на свою бывшую супругу-созаемщицу (или наоборот). Конечно, все происходит по совместной договоренности обеих сторон.

Перед перепродажей долговых обязательств потенциальный заемщик должен пройти процедуру проверки кредитоспособности, включая анализ его кредитной истории, оценку платежеспособности и пр. При положительном исходе ипотека переоформляется банком через Росреестр на нового заемщика и уже он продолжает вносить платежи.

Эта схема достаточно распространена ввиду того, что ставки по ипотечным кредитам уменьшаются и перекредитование может принести немалую экономию.

Самостоятельная продажа

Самостоятельная продажа жилья реализуется по схожей схеме. Продавец не должен скрывать от покупателя тот факт, что квартира обременена залогом (иначе такую сделку могут признать недействительной). При самостоятельной продаже порядок действий будет таким:

  1. Заемщик и найденный им покупатель обращаются в банк-кредитор, где заявляют о своем желании оформить сделку купли-продажи.
  2. Сотрудники банка-залогодержателя, а также участники сделки заключают предварительный договор купли-продажи и заверяют его нотариально.
  3. Покупатель вносит сумму за квартиру в две банковские ячейки: в одну из них деньги в размере остатка основного долга для банка, в другую – для заемщика.
  4. Банк снимает с квартиры обременение.
  5. Оформляется договор купли-продажи и переоформляются права собственности в пользу покупателя.
  6. Банк-кредитор и продавец получают доступ к деньгам из банковской ячейки.

Если заемщик перестает обеспечивать свои долговые обязательства, то банк может заняться реализацией квартиры самостоятельно.

Заемщик и сам может передать права на поиск покупателя и продажу квартиру банку по своей инициативе.

Правда, данный вариант для него не очень выгоден: банки обычно не заинтересованы в заключении прибыльной сделки и продаже квартиры по максимальной цене. Для них главное – погасить задолженность собственника перед банком.

Схема продажи будет абсолютно идентична той, которая действует при самостоятельной реализации квартиры, только всю сделку от поиска покупателя, сбора документов и переоформления прав собственности будет вести сотрудник банка.

Что делать, если Сбербанк не даёт разрешения на продажу квартиры?

Существует несколько вариантов, но все они возможны только после того, как банк снимет обременение с квартиры. Что можно сделать:

  • Оформить потребительский кредит, выплатить остаток по ипотеке, затем продать квартиру.
  • Найти покупателя, который под расписку выдаст средства для погашения задолженности по ипотеке. После расчёта с квартиры будет снято обременение. Далее можно оформлять сделку купли-продажи.
  • Оформить процедуру, называемую «Переводом долга на другое лицо». В подобном случае покупатель сам становится заёмщиком и выплачивает жилищный кредит.

Процедура продажи ипотечной квартиры — сложный и трудоёмкий процесс. Но если ситуация вынуждает, то посетите отделение Сбербанка и согласуйте с сотрудниками свои намерения. Если причина для продажи веская, то банк всегда пойдёт навстречу клиенту.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector