Asqcharlotte.org

Документы и юриспруденция
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

В договоре купли продажи квартиры указаны неверные реквизиты банка

Ошибки в договоре купли продажи квартиры после регистрации

Правоспособность любой имущественной сделки определяется составлением гражданско-правового соглашения (ст. 425 РФ). Что касается операций с квартирами и другой недвижимостью, то все условия прописываются в договоре купли-продажи (ДКП) (ст. 432 ГК РФ). Юридическая сила документа наступает после регистрации в Росреестре (ст. 131 ГК РФ). Но нередко в уже оформленном ДКП фиксируются различные ошибки, которые могут послужить основанием для расторжения соглашения или стать препятствием для последующего отчуждения недвижимости.

В Новосибирске есть рабочий поселок Краснообск, В 2015-м году покупал квартиру в этом поселке, за наличный расчет. Продавец — первый собственник, приобретал у застройщика.
В договоре купли-продаже по какой-то причине вместо р.п. Краснообск указан г. Краснообск (договор мы составляли с продавцом вместе). Смутно сейчас припоминаю, что в свидетельстве о регистрации этой квартиры у продавца был указан именно г. Краснообск. Мы еще недоумевали по этому поводу.
Наш договор купли-продажи с г. Красннобск зарегистрирован, в свидетельстве о регистрации (уже в моем) указан г. Краснообск

Пришло время квартиру продать. Желающий купить оформляет ипотеку на этот объект, в банк предоставляется договор-купли продажи (мой) + свидетельство (уже не обязательно, потому что есть выписка из ЕГРП). В ДКП указан г.Красноообск, в выписке из ЕГРП указан р.п. Краснообск.
Банк отказывает в кредите на эту квартиру.
Хотели оформить доп. соглашение к договору, наподобие «пункт 1.1. договора такого-то читать как . «. При подаче допсоглашение но в МФЦ специалист позвонил в Росреестр, и ему так другой специалист объяснил, что к уже зарегистрированному ДКП никакие допники не регистрируются.
Отсюда вопросы:
1) Действительно ли к уже зарегистрированному ДКП допсоглашения не регистрируются?
2) Какие есть варианты выхода из этой ситуации?

P.S. Вариант продавать за наличные (в этом случае не нужен ДКП, т.к. понадобится только выписка из ЕГРП) присутствует, просто его вероятность крайне низкая.
Технической ошибки нет, в ЕГРП объект числится как находящийся в р.п. Краснообск. Ошибка есть только в моем ДКП и в уже не особо нужном моем свидетельстве

Вдруг кто знает.
Заранее спасибо

Право банка отказать одобрить любую квартиру по любой причине.
В данной ситуации повод для отказа — глупость. Очевидно, юристам банка надо показать свою бурную деятельность.
Наиболее разумно в подобной ситуации, если покупатель тоже заинтересован в квартире, одобриться ему как заемщику в другом банке, и оформить сделку через него (в похожей ситуации по осени — докопались к огороженному тамбуру на лестничной площадке, который нарыли в фото в отчете об оценке — сделали именно так; был там со стороны покупателя, правда, и одобрение было его в нескольких банках изначально).

по первому вопросу — считаю отказ МФЦ/Росреестра регистрировать допсоглашения к уже исполненному договору абсолютно правомерным. это же не «длящийся» дду.

Допсоглашение с кем?
Адрес объекта, это описание «товара». Ни стороны договора, ни Росреестр, самостоятельно менять адрес, не имеют права.
Нужно обращаться в органы местного самоуправления. К тем, кто имеет полномочия присвоить/менять адрес.

Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#1 Сообщение cheremis » 15 апр 2020, 01:03

Читать еще:  Расписка об отсутствии претензий: образец скачать

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#2 Сообщение Larsi » 15 апр 2020, 17:45

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#3 Сообщение cheremis » 15 апр 2020, 18:14

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#4 Сообщение Varyag » 16 апр 2020, 16:51

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#5 Сообщение Denniss » 16 апр 2020, 17:21

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#6 Сообщение cheremis » 16 апр 2020, 19:04

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#7 Сообщение cheremis » 16 апр 2020, 19:07

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#8 Сообщение Artur » 16 апр 2020, 21:05

Влад, к сожалению, нередки случаи, когда продавцы хотят занизить стоимость квартиры в договоре. Для борьбы с занижением в законе и был установлен порог — 70% от кадастровой стоимости (это та сумма, которая будет признаваться доходом продавца, даже если цена в договоре будет ниже).

Зачастую суды принимают в качестве доказательства оплаты расписки на бОльшую сумму (например, одна — на сумму, указанную в договоре, а вторая — в счет оплаты неотделимых улучшений квартиры: мебель, ремонт). Если Вы соглашаетесь на такую схему, то должны понимать, что несете все риски того, что в случае оспаривания Вашего договора, Вам придется доказывать передачу бОльшей суммы, чем указано в договоре. Поэтому, необходимо дополнительно себя обезопасить: составить дополнительное соглашение к договору, в котором детально описать все неотделимые улучшения, расчеты желательно проводить не через банковскую ячейку, а с использованием аккредитива (чтобы можно было отследить сумму денежных средств), проверить продавца на наличие у него судебных споров, чтобы минимизировать риски, связанные с его банкротством.

Помните, что судебная практика — это не закон, она всегда может измениться на прямо противоположную.

Re: Продавец хочет указать неполную цену квартиры в договоре купли-продажи.

#9 Сообщение Varyag » 16 апр 2020, 23:53

Потому что риэлторы это не юристы, и они не участвуют в судебных процессах и плохо себе представляют, что и как происходит в судебных прениях.

Да, на практике в сделках применяются расписки на полную сумму, если в договоре указывается неполная цена квартиры, или пишут две расписки – одну на сумму договора, другую – на сумму остатка, типа «за ремонт» или нечто подобное. Но кто то из риэлторов может указать конкретный судебный процесс, где по такой расписке суд постановил вернуть покупателю сумму больше, чем она указана в договоре?

Риэлторы думают, что это спасет покупателя, вот и советуют ему делать так, а на самом деле это не спасает. В суде не глупые люди сидят и понимают, что это за расписки и для чего в договоре цена снижена. И вешать судье лапшу на уши я бы не советовал.

Читать еще:  Повышение зарплаты прокуроров в 2021 году

Риски продавца

  • Возможное длительное ожидание. Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт покупателем в «Сбербанке», в то время как продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.
  • Необходимость точного выполнения всех условий сделки. Деньги будут окончательно переведены продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе» и продать жилье быстро не получится.
  • Необходимость уплаты комиссии. За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

А есть ли риски для продавца?

  1. Если продавец будет уличён в намерении обмануть государство и укрыться от налогообложения, то здесь у него могут возникнуть серьёзные проблемы, согласно ст. 199 Уголовного кодекса РФ:
  • в виде штрафов от 100 тысяч рублей;
  • в виде лишения свободы сроком до 2 лет.

2. Если стоимость квартиры ниже, чем кадастровая, на 30% или больше, то налоговые органы вправе производить расчёт налога не с указанной в ДКП стоимости, а с кадастровой стоимости жилья.

В любом случае игры с законом могут привести к нелицеприятным последствиям. Лучше всего указывать соразмерную цену квартиры – это даст гарантию безопасности сделки.

Не нашли ответа на свой вопрос? Звоните на телефон горячей линии 8 (800) 350-34-85. Это бесплатно.

Риски продавца

  • Возможное длительное ожидание. Банкам, предоставляющим аккредитивные счета, приходится работать с другими банковскими учреждениями. Например, аккредитивный счет может быть открыт покупателем в «Сбербанке», в то время как продавец числится клиентом «Альфа-Банка». Обеим кредитно-финансовым организациям понадобится взаимодействовать друг с другом – обмениваться информацией, пересылать документы и пр. На все это будет требоваться время.
  • Необходимость точного выполнения всех условий сделки. Деньги будут окончательно переведены продавцу только тогда, когда стороны исполнят все договоренности и предоставят необходимую документацию. В этом может заключаться потенциальная проблема, ведь из-за малейшего непредвиденного обстоятельства дело способно «повиснуть в воздухе» и продать жилье быстро не получится.
  • Необходимость уплаты комиссии. За открытие аккредитива понадобится уплатить определенную сумму, которую банки устанавливают самостоятельно.

Особенности составления договора купли-продажи с использованием средств материнского капитала

По сути, единственной особенностью данного вида сделки является как раз оплата недвижимости или ее части средствами МК, а она, в свою очередь, уже оказывает влияние на специфику содержания некоторых разделов договора.

Также помимо некоторых особенностей в тексте письменного договора, существуют и особенности проведения всей процедуры сделки, которые отражаются как на покупателе, так и на продавце. О тексте документа и специфике процедуры реализации сделки мы и поговорим.

Читать еще:  Когда выставляется счет-фактура; практические нюансы

Обязательные пункты договора купли-продажи

Каждый договор состоит из обязательной части и дополнительных условий. К числу обязательных пунктов типового документа, предъявляемого для регистрации в Едином государственном реестре, относятся:

1. Паспортные данные участников сделки и их подписи.

В договоре в обязательном порядке регистрируются все данные паспортов продавца (или продавцов, если объект продажи находится в долевой собственности) и покупателя. Если стороны представлены посредниками, действующими по доверенности, в договоре указываются реквизиты доверенности и данные доверителя.

В случае, когда одной из сторон выступает ребенок, не достигший 14 лет, в договоре должны быть указаны данные, содержащиеся в его свидетельстве о рождении, а также в паспорте его официального представителя, которым могут выступать отец или мать, попечитель или опекун.

Если ребенок уже достиг 14-летнего возраста, он подписывает договор самостоятельно, в присутствии и с согласия лица, представляющего его интересы. Данные представителя (отца или матери) вносятся в договор, под которым они также ставят свою подпись.

2. Недвижимость, являющаяся предметом купли-продажи.

В договор вносятся сведения о расположении объекта на участке, в том числе его адрес, назначение помещения, дата постройки, общая и жилая площадь, этажность и другие технические характеристики, содержащиеся в паспорте жилья и справке из БТИ.

3. Правоустанавливающие документы, дающие продавцу основание для владения недвижимостью.

Их реквизиты в обязательном порядке должны быть указаны в договоре. В качестве правоустанавливающих документов могут выступать:

  • договор купли-продажи;
  • договор ренты;
  • договор мены;
  • договор пожизненного содержания с иждивением;
  • свидетельство о праве на наследство по завещанию или закону;
  • решение суда;
  • постановление администрации, если речь идет о земельном участке, и т. д.

При этом нужно обязательно проследить за тем, чтобы фамилия продавца, указанная в правоустанавливающих документах, совпадала с той, которая значится в паспорте. Ведь с момента приобретения имущества в жизни владельца могло произойти много перемен – вступление в брак или развод, смена фамилии. Чтобы избежать проблем, надо внимательно читать текст договора и в случае необходимости требовать у собственника предъявления документов, объясняющих причину изменения фамилии.

4. Цена недвижимости, которая устанавливается сторонами по взаимному согласию.

Стоимость жилья устанавливается за единицу площади, а его общая цена исчисляется на основании фактического метража проданного имущества. Денежная сумма указывается в рублях, а количество денег, заложенное в банковскую ячейку, должно совпадать с прописанным в договоре.

Новые правила продажи квартиры

Перед тем, как начать оформлять документацию, собирать справки, делать запросы, рекомендуется ознакомиться с основными требованиями, регламентирующими законом. Ознакомиться с нововведениями нужно не только продавцу, но и покупателю. Это поможет контролировать процесс сделки, сделает ее законной и прозрачной.

При владении квадратными метрами на протяжении 5 лет, продавец оплачивает налог в сумме 13% от общей стоимость недвижимого имущества. Раньше этот срок составлял 3 года.

Если квартира – это собственность, нажитая в браке, документы оформляет лицо, имеющее право удостоверять юридические документы. Если продается доля, сделка проводится через нотариуса.

Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector