Продажа земли ооо облагается ли ндс

Как гласит п.п. 197.1.21 НКУ, операции по поставке (продаже, передаче) земельных участков, земельных долей (паев) освобождены от обложения НДС.

Но! Кроме тех случаев, когда земельные участки размещены под объектами недвижимости и включаются в их стоимость в соответствии с законодательством (с учетом положений абзаца первого п.п. 197.1.13 НКУ).

Напомним: в абзаце первом п.п. 197.1.13 НКУ идет речь об освобождении от НДС, в частности, операций по безвозмездной приватизации приусадебных земельных участков. Явно это не наш случай. Поэтому на п.п. 197.1.13 НКУ не будем заострять внимание.

Итак, если осуществляется поставка (продажа, передача) земельного участка, на котором нет объектов недвижимости, то, без сомнений, такая операция освобождается от обложения НДС. А при поставке (продаже, передаче) объекта недвижимости вместе с землей, которая находится под таким объектом и учитывается в общей стоимости объекта недвижимости (включается в его стоимость), операция подлежит обложению НДС на общих основаниях.

Возникает вопрос: а будет ли облагаться НДС операция по продаже земельного участка, находящегося под объектом недвижимости, если его стоимость не включена в стоимость недвижимости (в договоре выделена отдельно)?

Исходя из лексической конструкции п.п. 197.1.21 НКУ, на наш взгляд, можно утверждать однозначно: если продается земельный участок, на котором размещен объект недвижимости, но стоимость такого участка не включается в стоимость недвижимости, то начислять НДС на стоимость земельного участка не нужно. Дело в том, что в исключения из льготных операций попадут только случаи, когда выполняются сразу два условия (они перечислены через союз «и»):

• на земельном участке находится недвижимость;

• стоимость земли включается в стоимость недвижимости.

Если хотя бы одно из условий не выполняется — действуют общие «льготные» правила.

Единственный повод для сомнений — упоминание во втором условии каких-то требований законодательства. Может, есть какие-то законодательные нормы, которые требуют включать стоимость земли в стоимость недвижимости?

Кто заплатит НДС?

В ст. 146 Налогового кодекса РФ закреплен перечень работ, облагаемых НДС.

К ним относятся:

• сбыт товаров, предоставление услуг, выполнение работ на территории Российской Федерации, в том числе и передача товаров в качестве «отступного» или «новации», передача прав на имущество, реализация предметов залога;
• оказание услуг, передача результатов работ, а также права собственности на безвозмездной основе;
• выполнение работ, оказание услуг, передача товаров для собственных нужд, расходы на которые не учитываются при исчислении налога на прибыль;
• строительно-монтажные работы, выполняемые для собственного потребления;
• импорт товаров на территорию Российской Федерации и территории, находящиеся под ее юрисдикцией.

Порядок исчисления обязательства

Для того чтобы рассчитать сумму налога на арендуемую у государства землю, нужно умножить налоговую базу на текущую ставку.

База налога определяется определённо каждым субъектом.

С 1ого января 2019 года ставка налога на добавочную стоимость составляет 20 процентов, вместо 18-ти.

При плате за арендованное муниципальное имущество НДС в 2019 году делится на три равные части и уплачивается не позднее 25 числа каждого из 3-х месяцев, которые идут в след за периодом отчёта. При задержке оплаты НДС арендатор должен заплатить сумму, указанную в неустойке.

Если в счёте обнаружена ошибка в расчёте ставки, следует обратиться в налоговую службу за дальнейшими разъяснениями.

В течение пяти дней, начиная с дня перечисления суммы, направленной на погашение арендной платы, налоговый агент обязан составить счет-фактуру (согласно п. 3 ст. 168 НК РФ). Данный счёт в последующем должен быть отмечем в книге продаж. Несмотря на то что в НК нет конкретного срока, в одном из писем ФНС порекомендовала ориентироваться на общепринятый срок для выставления счетов-фактур, если дело касается вопросов об обложении или освобождении арендных платежей за землю.

Подводя итоги, следует напомнить, что:

• Аренда собственности, находящейся во владении государства РФ, не облагается налогом.
• В субаренду земли, которая принадлежит частному владельцу, не входит сумма НДС.
• Главным фактором является то, что следует учитывать, что участок на временное пользование вы берёте у текущего арендодателя, а не у законного владельца. Учитывая это, вы поймёте, облагается ли дополнительными сборами арендуемая земля или нет.

О том, как рассчитать налог на аренду земли, как оплатить и для кого возможны льготы при сдаче муниципальных участков, читайте здесь.

В том случае, если у вас присутствуют сомнения на тему того, должны ли вы оплачивать указанную в статье пошлину, вам следует обратиться за консультацией к квалифицированному юристу.

Налоги при покупке земли

И согласно пункту 49 статьи 270 Налогового кодекса, они не уменьшают облагаемую налогом прибыль. Однако многие юристы придерживаются иного мнения и не согласны с позицией Минфина. «Письмо Минфина, во-первых, совершенно необоснованно, – говорит Сергей Савсерис, старший юрист компании “Пепеляев, Гольцблат и партнеры”.

– В пункте 49 статьи 270 Налогового кодекса сказано лишь о том, что налогооблагаемую прибыль не уменьшают расходы, которые не соответствуют условиям пункта 1 статьи 252 кодекса. А в этой статье ни слова не говорится про капитальные и некапитальные затраты.

Так что письмо Минфина – в чистом виде его фантазия.

А во-вторых, Минфин вообще не обладает полномочиями разъяснять положения налогового законодательства».

По словам Сергея Савсериса, если расходы по покупке земельного участка

Действуют ли в этом случае льготы

Как таковых льгот не предусматривается, поскольку освобождение от уплаты НДС при аренде земли у государства уже само по себе льгота. Существует другая спорная ситуация, когда люди думают, что если нет налога, то и счет-фактуру заполнять не обязательно. Это глубокое заблуждение.

Статья 120 Налогового кодекса предусматривает административную ответственность за нарушение условий аренды и заполнение документации. Так, счет-фактура относится к обязательному документу, который необходимо заполнять при аренде земли у частного лица или государства.

В первом случае графа заполняется с учетом имеющегося налога. Во втором – в графе налога необходимо ставить «без НДС». В противном случае нарушителю грозит штраф до 10000 рублей.

Принцип не совсем логичный, но понятный, если его объяснить простым языком:

• частное лицо или организация, которая арендует землю у государства, выступает в роли налогового агента (п. 3 ст. 161 НК РФ);
• на основе ст. 146 НК РФ все услуги с арендой подвергаются налогообложению;
• пп. 17 п. 2 ст. 149 НК РФ – исключает уплату НДС при аренде земли у государства, что само по себе является льготой;
• счет-фактура выписывается в обязательном порядке;
• при условии, что используется так называемая льгота, то в специальной графе ставится пометка «без НДС».

Во всех остальных случаях, включая субаренду, налог уплачивается на общих основаниях. Субарендатор или арендатор перечисляет средства за арендную плату в размере установленного размера и плюс величина налога.

Аренда земли: бухгалтерский и налоговый учет

Основным условием является отсутствие оформления сделки, что исключает уплату НДС новым пользователем. Арендатор по сути работает на чужой земле, но при этом платит только фиксированную плату.

Скачать бланк акта приема-передачи земельного участка без строения при аренде С одной стороны, это может выглядеть выгодной сделкой, но при любой проверке ответственность настигнет всех. Настоящего арендатора привлекут за незаконную сдачу в аренду земли, незаконное обогащение, а также лишат права аренды.

Второго арендатора также могут привлечь за деятельность на чужой земле без документов, уклонение от налогов. Общие правила На основании Налогового кодекса все услуги по аренде имущества облагаются НДС.

Нормы, которые освобождали земельные участки от налога на добавленную стоимость, действовали до 2001 года. Сегодня купля-продажа земельных участков, в том числе принадлежащих государству, облагается НДС. Об этом свидетельствует содержание одновременно нескольких статей НК РФ:

• ст. 37 – правила покупки и продажи земли
• ст. 146 – участки являются товаром, а значит, и объектом налогообложения НДС
• ст. 38 – называет землю имуществом, которое может быть реализовано
• ст. 143 – относит к категории плательщиков НДС все организации, за исключением государственных

Часто задаваемые вопросы:

Как покупателю участка получить вычет НДС?

Использование земли покупателем в своей деятельности, результатом которой станет образование объектов налогообложения, позволит ему получить вычет (ст.ст. 171 и 172 НК РФ). При этом участок должен быть оформлен в качестве ОС.

Где брать исходные данные для расчета НДС при купле-продаже участка?

Стоимость земли должна быть указана в договоре купли продажи. В противном случае такое соглашение признаётся недействительным.

Реализация земельного участка облагается ндс

Это вовсе не означает, что выписка документа будет считаться ошибкой и обернётся для компании штрафом от контролирующих органов. Составить и передать покупателю счёт-фактуру при продаже земли можно, но его наличие не является строго обязательным в данной ситуации. Образец акта приема-передачи земли можно скачать в статье: «Акт приема-передачи земельного участка» Бухгалтерский учет продажи земельных участков Согласно ПБУ 6, земельные участки учитываются на счёте 01, если удовлетворены все критерии, касающиеся назначения объекта, стоимости.

В отличие от остальной недвижимости, земля не подлежит начислению амортизации. Для продажи необходимы следующие документы:

• договор,
• акт по форме ОС-4.

При реализации участка компания отражает его выбытие. Балансовая стоимость имущества включается в состав прочих расходов, а цена его продажи учитывается как прочие доходы.

Просто о сложном: порядок расчета налога при продаже квартиры от юридического лица или ИП

Если продавцом недвижимости оказывается юридическое лицо, то оно также уплачивает налог с выгоды, полученной от продажи.

Но правила налогообложения здесь имеют свою специфику. Причём, для разных категорий собственников недвижимости предусмотрены особые правила оформления документов и проведения расчётов. Подробнее об этом в данной статье.

Дорогие читатели! Наши статьи рассказывают о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай носит уникальный характер.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа или звоните по телефону +7 (499) 938-94-16 . Это быстро и бесплатно !

Что влияет на размер?

Физические лица уплачивают государству НДФЛ с полученного ими дохода, в том числе – от продажи недвижимости. Объём этих налоговых выплат зависит от суммы дохода, 13% которых им требуется уплатить. Юридические лица уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль (НП) или налог на добавленную стоимость (НДС). Поэтому на размер налога не влияет:

• период нахождения недвижимости в собственности продавца;
• кадастровая стоимость, а иногда и цена при продаже.

Главный фактор, влияющий на размер налога – объём полученной по сделке прибыли. А также:

• факт принадлежности юридического лица к российским (иностранным) предпринимателям;
• форма собственности;
• вид недвижимости;
• режим налогообложения.

Налогообложение юридического лица

Юридическим лицами, которые уплачивают налоги с полученной прибыли за продажу квартир, являются следующие формы собственности:

• российские компании;
• иностранные компании;
• индивидуальные предприниматели.

На них распространяются различные условия уплаты налога, которые, в том числе, зависят от вида продаваемой недвижимости. В собственности компании или ИП может находиться квартира, которая используется:

• для проживания сотрудников и прикомандированных лиц;
• под коммерческий наём;
• в иных коммерческих целях.

Эта недвижимость при продаже облагается налогом на прибыль.

По преимуществу компании и ИП владеют коммерческой, нежилой недвижимостью, к которой относятся:

• ангары и складские помещения;
• торговые площади и палатки;
• производственные здания;
• офисы.

При сбыте недвижимости, компаниям или ИП собственникам, начисляется НДС. Вопрос о реализации недвижимого имущества компаниями может решаться только общим собранием учредителем, с оформлением протокола и подсчётом голосов. От имени компании может действовать, в её интересах, только генеральный директор или уполномоченный им представитель.

Налоговое удержание производится с компании, а не с лица, участвовавшего в сделке от её имени.

Удержание с прибыли

Налог на прибыль – это прямой налог, который удерживается с компаний и предпринимателей в размере 20% полученной выгоды. С учётом:

• стоимости квартиры по сделке;
• издержек, которые вычитаются из общей стоимости;
• остаточной стоимости квартиры.

НП можно рассчитать путём нахождения налоговой ставки от полученной чистой прибыли.

Например, квартира продана за 3 000 000 рублей. Из этой суммы вычитается остаточная (балансовая) стоимость помещения.

Например, она составляет 1 000 000 рублей. Затем вычитается затраченная на ремонт и иные неотделимые улучшения, сумма. Допустим, на ремонт затрачено 300 000 рублей. Полученная после всех вычетов расходных средств, разница – и есть чистая прибыль. В данном случае она составит 1 700 000. С этой прибыли удерживается налог, который составит 340 000 рублей, положенных к удержанию.

Нужно ли платить НДС?

НДС – это косвенный налог. Он рассчитывается с прибыли, которую получает продавец коммерческой недвижимости. Продавец помещения вносит налоговую сумму в стоимость недвижимости, в зависимости от режима налогообложения покупателя. После проведения сделки, он делает возврат с уплаченных покупателем налоговых средств.

Режимы налогообложения, могут быть следующие:

• ОСНО, когда применяется фиксированная ставка 20% прибыли;
• УСН, когда НДС включается в единый налог и рассчитывается по специальной программе;
• ЕНДВ не предусматривает уплату НДС, его платит компания продавец.

Если юридическое лицо продаёт недвижимость физическому, тогда используется режим ОСНО, то есть берётся 20% прибыли.

Расчёт налога с добавленной стоимости аналогичен тому, как уплачивается налог на прибыль. Вычисляется разница между понесёнными расходами и полученной прибылью. Полученная разница выступает налоговой базой, с неё взимается НДС.

Например, фирма продавец продала квартиру под нежилое помещение за 3 400 000 рублей. Ранее эта квартира была куплена и поставлена на баланс за 2 300 000. Она находилась в собственности 6 лет, в течение которых на неё было затрачено 300 000 рублей. С учётом расходов и амортизации (400 000), её остаточная стоимость составила 2 200 000 р.

Соответственно, добавленная стоимость с продажи вычисляется следующим образом: 3 400 000 – 2 200 000 = 1 100 00. А налог с неё в размере 20% равен 220 000 рублей.

Налогообложение ИП

Поэтому размер налога для них зависит:

• от срока нахождения квартиры в собственности;
• от установленной на неё цены;
• режима налогообложения.

В зависимости от сопутствующей ситуации, они уплачивают в ФНС следующие отчисления:

1. Если квартира оформлена как жилое помещение и находилась в собственности более 3 лет, а приобретённая с 2016 года – более 5 лет, налог не платится. Здесь сохраняются все нормы, распространяющиеся на физических лиц.
2. Если квартира оформлена как жилое помещение и была в собственности меньше положенного срока, владелец платит 13% её стоимости, за вычетом 1 миллион рублей.
3. Если квартира оформлена как нежилая недвижимость и использовалась в коммерческих целях, а ИП не перешёл на режим УСН, он платит те же 13%.

В этом случае налог будет рассчитываться из цены объекта за минусом 1 000 000 рублей. Например, если цена квартиры 2 320 000, то НДС начисляется с 1 320 000, что составит 171 600 рублей.

Если предприниматель находится на льготной (упрощённой) системе УСНО, то в зависимости от её специфики, он платит:

• находясь на «доходной» УСНО – 6% дохода;
• на «доходно-расходной» УСНО – 15% дохода, здесь налоговая ставка может меняться в зависимости от регионального коэффициента.

Например, при стоимости объекта в 3 000 000, который был продан предпринимателем за 3 200 000, НДС будет рассчитываться с 200 000 рублей – с чистой прибыли. Если продавец на «доходном» УСНО, то он заплатит по сделке 6% дохода или 12 000 рублей. А если он на «доходно-расходном» УСНО, то ему придётся уплатить 30 000 в пользу ФНС.

Юридические лица, за исключением ИП, уплачивают не НДФЛ, а налог на прибыль и налог на добавленную стоимость. В этом случае срок владения объектом значения не имеет. Учитывается только чистая прибыль от продажи, с учётом всех расходов, понесённых на приобретение и эксплуатацию недвижимости.

Не нашли ответа на свой вопрос? Узнайте, как решить именно Вашу проблему — позвоните прямо сейчас

+7 (499) 938-94-16 (Москва)
+7 (812) 467-39-65 (Санкт-Петербург)