Asqcharlotte.org

Документы и юриспруденция
0 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Если площадь квартиры больше чем в договоре долевого участия

Увеличение площади квартиры по договору долевого участия

Как правило, фактическая площадь квартиры в новостройках отличается от проектных размеров. И это обуславливается не ошибками проектировщиков, а техническими нюансами, которые возникают при строительстве. Разница в несколько квадратных сантиметров между проектными расчётами и фактической площадью объекта по результатам обмера, которые выполняются БТИ перед сдачей дома, наблюдается практически повсеместно, даже в панельных домах. Условно допускается отклонение площади жилья от принятого проекта на незначительную величину от нескольких сантиметров до двух метров, в остальных случаях несоответствие будет считаться грубой ошибкой застройщика.

Изменения проектной величины площади квартиры во время долевого строительства, затрагивают материальные интересы обеих сторон. Результат их удовлетворения напрямую зависит от правильности и полноты составления договора.

Обязан ли дольщик производить доплату за увеличение площади квартиры?

Доплачивать необходимо, если в вашем договоре долевого участия содержится условие об этом. И, конечно, если площадь квартиры действительно увеличилась.

Такое условие может выглядеть вот так:

Независимо от того, как сформулировано это условие, если оно есть, пытаться признать его недействительным — малоперспективная затея.

Конечно, можно сослаться на ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей», согласно которой «Условия договора, ущемляющие права потребителя по сравнению с правилами, установленными законами или иными правовыми актами Российской Федерации в области защиты прав потребителей, признаются недействительными».

Однако суды чаще всего считают, что условие о необходимости доплаты при увеличении площади квартиры не противоречит положениям гражданского законодательства (в том числе ч. 1 ст. 16 Закона РФ «О защите прав потребителей»).

Они указывают на то, что данное условие включено в договор при обоюдном согласии сторон на основе принципа свободы договора, установленного ст. 421 Гражданского кодекса РФ, а значит нет оснований для признания его недействительным.

Да, в судебной практике встречаются единичные случаи признания недействительным условия договора о необходимости доплаты за увеличение площади. Но надеяться на них, а тем более опираться на эти дела в суде бессмысленно и бесперспективно.

Поэтому, если в договоре долевого участия есть пункт о доплате в случае увеличения площади квартиры, то доплачивать необходимо. Но вы не обязаны платить в том случае, если в договоре такого условия нет!

Даже если застройщик пытается подсунуть вам на подпись дополнительное соглашение и грозится не передавать квартиру и расторгнуть договор. В такой ситуации закон на вашей стороне.

Плата за излишки

Почему метраж квартиры в новостройках отличается от заявленного в проекте

Коллега поделилась радостью — скоро новоселье. А спустя несколько дней рассказала о «подарке», который приготовил застройщик: её квартира «увеличилась» на 6 «квадратов»! И всё бы ничего, да только такая добавка к её «однушке» дорогого стоит — более полумиллиона. И ключи не вручат, если эта сумма не будет оплачена.

«Плюс-минус» допускается

На рынке первичной недвижимости ситуация, когда покупатель после введения жилого дома в эксплуатацию получает квартиру с несколько иной площадью, чем оговаривалось ранее в договоре, считается нормальной практикой, уверяют эксперты. Это связано с тем, что в отличие от вторичного рынка клиент приобретает в новостройке не готовую квартиру, и чем раньше состоялась сделка, тем больше вероятность того, что финальный продукт будет другим, нежели прописываемым в проекте.

Юрий Комиссаренко, директор департамента продаж ГК «МИЦ», подтверждает: «Изменение площади может произойти и происходит, как в большую, так и в меньшую сторону по итогам завершения строительства. Как правило, это издержки строительного процесса, а не желание застройщика обмануть».

«Подобная ситуация довольно распространена в сегменте новостроек, причём погрешность может быть как в пользу покупателя, так и в пользу застройщика, – говорит Яна Сосорева, первый заместитель генерального директора компании «НДВ-Недвижимость». – По факту, построить дом миллиметр в миллиметр невозможно, поэтому можно говорить о некой допустимой погрешности. По сути, это до 2-3% (то, что выше этого уровня, уже считается серьёзной разницей)».

«Конечно, подобные несоответствия не должны носить масштабный характер, хотя существуют примеры, когда уже на этапе активной реализации застройщик приступал к перепроектированию и, как следствие, был вынужден менять документацию, параметры и характеристики квартир», – сообщает Наталья Саакянц, коммерческий директор компания Rose Group.

«Так бывает, когда проект корректируют уже в процессе строительства. Это не означает, что изменения наносят вред конструктиву здания и так далее, – утверждает Дмитрий Пантелеймонов, директор департамента маркетинга и продаж ГК «Лидер Групп». – Например, бывает, что проект приобретается застройщиком у другого застройщика и впоследствии дорабатывается: допустим, места общего пользования неоправданно большие и часть из них просто не нужна, но если «прирезать» данную площадь к квартире, то получается очень удобная кладовая, и т.п. Плюс если к этой цифре прибавить нормальную погрешность строительства, то и получается 4-8 кв. м».

«Действительно, такие ситуации имеют место быть, – согласен Вадим Морозов, руководитель департамента службы заказчика ГК «Премьер». – Нередко это связано с нестыковками в проектной документации, особенно в документах по архитектурно-строительным решениям и инженерно-техническому обеспечению (АР, АС, ИОС). Нельзя исключать и случаи корректировки проектов в процессе строительства, которые не всегда зависят от застройщика: необходимость сдвинуть коммуникацию, различные технические изменения, которые могут возникнуть у местной администрации уже в ходе строительства жилого комплекса, например, при реконструкциях дорог, ремонтных работах и т.д.

«При грамотном проектировании жилых комплексов возникновение такой большой «дополнительной площади» как 6-7 кв. м практически невозможно, – Леонард Блинов, заместитель генерального директора компании Urban Group. – Но в единичных случаях погрешность при строительстве дома может составлять до 3 кв. м в больших квартирах и до 1,5 кв. м в небольших. Эта разница может быть как в большую, так и меньшую сторону».

«К сожалению, на сегодняшний день качество проектирования и проектной документации оставляет желать лучшего, – уверен Дмитрий Власов, коммерческий директор компании RDI. – На разных этапах могут возникать корректировки всего проекта дома, которые могут привести к значительным изменениям площади непосредственно квартир. Как правило, это результат низкого уровня профессионализма, как проектировщиков, так и заказчиков-застройщиков. То есть изменение площади квартир происходит не за счёт фактического строительства, а именно в результате корректировки проекта. Соответственно, необходимость пересмотра площади и стоимости квартиры вызвано отнюдь не желанием «выманить» больше денег со стороны продавца, ведь в накладе может остаться как раз он, а не покупатель».

«В принципе, изменение площади квартиры в ходе строительства связано с особенностями технологии строительства, – говорит Ирина Доброхотова, председатель совета директоров «БЕСТ-Новострой». – Например, в домах, построенных по панельной технологии, разница чаще всего не превышает 1 метра, поскольку панельные дома строятся из одинаковых по размеру готовых блоков, это серийный типовой продукт. В то же время монолитные и монолитно-кирпичные дома строятся по индивидуальным проектам, планировки в них либо свободные, либо каждый раз разные, соответственно, учесть предыдущие ошибочные результаты замеров невозможно, в результате разница метража в них обычно больше. К тому же квартиры в таких домах чаще всего более просторные, поэтому и площадь может отличаться от изначально заявленной на несколько метров.

Однако если между проектной и построенной площадью разница очень большая и доходит до 10 метров, это может свидетельствовать о допущенной при строительстве ошибке. В этом случае изменение площади может оказаться меньшей из бед, поэтому такую квартиру принимать от застройщика нужно очень внимательно».

Договор дороже денег

«Первый совет: читать договор долевого участия в строительстве — вдруг там было указано возможное увеличение на эти «золотые» метры? – отмечает Екатерина Артёмова, ведущий специалист департамента консалтинга и аналитики компании «Азбука Жилья». – Расхождение в размерах можно объяснить несколькими факторами. Первый, и, пожалуй, наиболее распространённый, — это фактор увеличения общей площади помещения за счёт балконов/лоджий. Когда девелопер заключает договор ДДУ с покупателем, и проектом предусматривается возведение жилых помещений с балконами, согласно действующему законодательству подобные помещения считаются летними, т.е. на них распространяются понижающие коэффициенты (0,5 — лоджия, 0,3 — балкон). Некоторые застройщики учитывают эти понижающие коэффициенты, а некоторые их игнорируют. Иными словами, если в квартире имеется лоджия или балкон, площадь квартиры может оказаться меньше или больше проектной, в зависимости от совести застройщика.

Второй фактор относится, скорее, к монолитным домам. Чтобы сократить общую нагрузку на фундамент, толщина стен уменьшается с увеличением этажности. Поэтому одна и та же планировка квартиры, например, на втором и семнадцатом этажах может отличаться от заявленной площади в рамках погрешности 1-2 кв. м. В заключении хотелось бы уточнить, что при проведении технической инвентаризации имущества, на основе которой идёт регистрация права собственности, понижающие коэффициенты не учитываются».

«Также бывают разночтения в просчётах площади квартир-студий, – дополняет Вадим Морозов. – Само понятие квартиры-студии обозначает жильё с объединённой кухней. Изначально застройщик заказывает однокомнатные квартиры, потом они переделываются в студии. БТИ же в свою очередь начинает считать кухню отдельно от жилой площади, и каким образом получится провести границу перегородки между кухней и комнатой, которой по факту нет, не всегда понятно».

«Договор ДДУ обязан содержать в себе пункт об увеличении или сокращении площади квартиры после финальных обмеров БТИ, – подтверждает Кристина Томилина, руководитель отдела продаж городской недвижимости IntermarkSavills. – При подписании договора покупатель должен быть осведомлён о возможном изменении площади и согласен с тем фактом, что ему могут как вернуть деньги, если площадь уменьшится, так и попросить доплатить разницу при появлении новых метров.

На практике мы действительно встречали случаи, когда площадь квартиры увеличивалась. Однако речь шла максимум о 1-3 дополнительных метрах.

Читать еще:  Порядок увольнения в связи со смертью работника

Если в итоге доплата все-таки необходима, то цена 1 метра, как правило, фиксируется в ДДУ и рассчитывается исходя из стоимости на момент заключения договора. В некоторой степени это скрашивает ситуацию, так как рыночная цена дополнительных метров на момент их оплаты будет явно больше, чем та сумма, которую необходимо внести покупателю по ДДУ. Это объясняется тем, что выплата за дополнительные метры обычно происходит на самой последней стадии строительства, когда квартира существенно подорожала по сравнению с ценой в ДДУ».

«В договорах по приобретению недвижимости прописывается возможность увеличения площади квартиры и необходимость уплаты со стороны покупателя за дополнительные квадратные метры, отличающиеся от проектной площади, – говорит Алексей Оленёв, заместитель директора департамента новостроек Est-a-Tet. – При этом застройщик в случае уменьшения реальной площади квартиры обязуется оплатить покупателю «отсутствующие» квадратные метры. Все взаиморасчёты в таком случае производятся, исходя из цены квадратного метра на момент приобретения квартиры. Как правило, площадь жилья крайне редко уменьшается, а скорее увеличивается, но не более чем на три квадратных метра. Однако это может превратиться в серьёзную для покупателя сумму. Например, если в условном столичном проекте стоимость кв. м составляет 150 тыс. руб., то размер доплаты за 3 кв. м увеличения площади квартиры будет 450 тыс. руб. От этого не застрахован ни один проект, это неизбежный технологический нюанс, предусмотренный законодательством, поэтому мы всегда советуем нашим клиентам предусматривать в своём бюджете на покупку жилья подобные возможные расходы».

Как информирует Леонард Блинов, в договоре ДДУ на квартиры в проектах Urban Group прописано, что доплачивать за дополнительную площадь нужно только в том случае, если метраж квартиры увеличился более чем на 1 метр. Если все же покупатель столкнулся с подобной ситуацией, и по тем или иным причинам площадь не соответствует заявленной в договоре, а разница не превышает 1 метра, то собственнику не нужно ничего доплачивать. При «излишках» более метра, владелец оплачивает их исходя из стоимости квадратного метра на момент заключения договора.

«Когда же возникает обратная ситуация, и владелец получает квартиру с метражом меньше заявленного в договоре, уже застройщик возвращает клиенту стоимость недостающих метров. Поэтому и застройщик, и собственник заинтересованы в том, чтобы всё было построено так, как изначально планировалось. В проектах компании Urban Group изменения до 2 кв. м как в меньшую, так и в большую сторону составляет около 10%. Большая часть — это незначительные изменения до 1 кв. м, за которую ни собственнику квартиру, ни застройщику платить, согласно условиям ДДУ, не нужно», — уточняет эксперт.

«Для того чтобы предупредить возникновение конфликтных ситуаций, в договоре ДДУ прописывается три варианта взаимодействия покупателя и застройщика. Первый: вне зависимости от того, насколько фактическая площадь после обмеров БТИ больше или меньше оплаченной, у сторон нет претензий, взаиморасчеты не ведутся. Второй: устанавливают максимальный диапазон, в пределах которого возмещения средств не будет, однако при его превышении разница компенсируется. То есть, например, если различие по площади составило 0,9 кв. м, перерасчёт не проводится, а если 1,1 кв. м — то разница возмещается, причем не 0,1 кв. м а именно полные 1,1 кв. м. Третий: перерасчёт проводится в любом случае, даже если разница составляет 0,1 кв. м.

Поэтому при возникновении вопросов внимательно изучите договор. В том случае, если застройщик отказывается компенсировать разницу, вы можете подать иск. Хотя, как правило, такие дела решаются в мирном порядке», – советует Мария Литинецкая, управляющий партнер «Метриум Групп».

«Пункт о необходимости заплатить за дополнительные квадратные метры в случае несоответствия реальной и проектной площади квартиры прописывается обычно во всех видах договоров — долевого участия, договора паенакопления (для членов ЖСК) и предварительных договоров купли-продажи, – уточняет Ирина Доброхотова. – Если же подобного пункта в договоре прописано не было, то застройщик потребовать доплату не вправе — он может только предложить или попросить. Но сути это не меняет. Поскольку если покупатель это предложение не примет, застройщик может обратиться в суд с иском о возврате неосновательного обогащения. Ведь за эти лишние квадратные метры покупатель не платил, так на каком основании он должен их получить?».

Стоит ли обращаться в суд

Дольщиков защищает не только закон о долевом строительстве, но и закон о защите прав потребителей. Но до суда в любом случае стоит попробовать решить проблему с доплатой мирно. Не соглашайтесь доплачивать по первому требованию. И тем более не доплачивайте только потому, что другие дольщики решили доплатить и обсуждают это на форуме.

Прочитайте, что в договоре написано по поводу изменения цены. А потом попросите точный расчет превышения. Разберитесь, за счет каких помещений изменилась площадь квартиры. Например, площадь балкона считается с понижающим коэффициентом. За него не платят как за квадратный метр жилой комнаты. А иногда площадь увеличивается именно за счет балкона и застройщики считают его по обычной цене. Но это неправильно.

Если в квартире есть балкон или лоджия, платят не за общую, а за приведенную площадь. За квадратный метр балкона нужно платить на 70% меньше, а за лоджию — на 50% меньше.

Кроме того, при расчете площади квартир инженеры БТИ могут пренебречь правилами. Например, провести замеры не каждой квартиры, хотя должны измерить каждую. Или замерить только две стены, хотя положено четыре. Иногда в площадь включают вентиляционные короба или меряют по внешнему периметру балкона.

Поэтому в любом случае нужно разобраться, как на самом деле изменилась цена, за что застройщик требует доплату и как он все это посчитал.

Если у вас есть сомнения в точности обмеров, которые делал застройщик, вы можете заказать независимый обмер. Но оплатить его придется самостоятельно, в Москве это стоит от 3500 рублей. Заказывать новые замеры нужно в БТИ . Экспертиза других организаций не подойдет, по крайней мере для суда.

Если условие об изменении площади и цены было в договоре. Фактически вы заранее согласились на доплату и понимали, что площадь может измениться и стоить это будет вот столько денег. Можно попробовать обсудить с застройщиком рассрочку или отсрочку. Может быть, он предложит вам другую квартиру меньшей площади или такую, где БТИ не нашло отклонений и доплата не нужна. Как минимум попросите скидку.

Если изменилась цена, то есть существенное условие договора, и это не оговаривалось изначально, вы имеете право расторгнуть договор. То есть не доплачивать и потребовать назад всю сумму за квартиру. Но не спешите принимать такое решение: застройщик может с радостью на него согласиться. Он ведь вернет вам ту сумму, которую вы заплатили при заключении договора. А к моменту сдачи дома квартира уже подорожала — вы не купите такую же за эти деньги.

Если в договоре подробно описано, как и когда вы должны доплатить, по размерам все сходится, а вы не платите после требований застройщика, с вас могут взыскать неустойку за нарушение сроков оплаты. Суды часто становятся на сторону дольщиков, но если документы оформлены правильно и требование о доплате соответствует договору, могут поддержать и застройщика. Вот решение Промышленного районного суда Ставрополя по делу, где с дольщика взыскали и доплату, и неустойку в похожей ситуации.

Учтите, что застройщик вправе требовать доплату исходя из цены квадратного метра на момент покупки квартиры, а не сегодняшней цены квартиры. Даже если сейчас она гораздо выше.

Если доплата не оговаривалась в договоре. Не спешите идти в суд. Сначала проверьте расчеты. Может потребоваться экспертиза. Вдруг застройщик увеличил площадь за счет того, что плохо утеплил стены или сэкономил на шумоизоляции. Это повод требовать от застройщика компенсацию, неустойку и моральный ущерб. Так что неизвестно, кто кому останется должен.

Если не хотите доплачивать, направьте застройщику претензию. Составлять ее лучше с юристом. Дождитесь официального ответа. Даже если застройщик понимает, что вы имеете право отказаться и не доплачивать, он все равно попросит денег. Кто-то не станет вникать и доплатит за превышение, а кто-то во всем разберется, откажется и отстоит свои права. Вполне возможно, в вашем случае до суда вообще не дойдет.

Но если договориться не получилось, доплачивать вы не хотите и по договору не обязаны, поищите юриста, который специализируется на таких спорах. Судебная практика неоднозначная, но есть много примеров, когда в разных ситуациях дольщики шли до конца и выигрывали.

По закону у вас есть право расторгнуть договор и забрать деньги. Например, если превышение площади оказалось существенным — больше 5%. Или проект изменили без вашего согласия.

Вы можете не платить за превышение, если об этом не договаривались, и все равно получить квартиру в собственность. Но многое зависит от формулировок в договоре — изучите его и многое прояснится.

Как оформить доплату

Можно заключить дополнительное соглашение к договору долевого участия, но это долгий и затратный способ. Можно просто передать квартиру по фактической площади в акте приема-передачи.

Обычно в акте приема-передачи квартиры застройщик указывает, что по договору площадь была такая, фактически она такая, поэтому дольщик должен доплатить столько-то рублей в определенный срок (или уже доплатил). Это одновременно будет считаться и уведомлением об увеличении площади. Если вы подпишете акт приема-передачи в таком виде, то до оплаты долга квартира целиком будет в залоге (ипотеке) у застройщика, даже если она уже в ипотеке у банка.

Читать еще:  Бухгалтерский учет заработной платы в; 2020 году

Если вам не хочется отдавать квартиру в залог, придется доплатить до подписания акта. Доплачивать вы должны из расчета той цены, которая была указана за 1 м² в основном договоре. Требования доплатить по цене метра на сегодняшний день незаконные.

При оплате удостоверьтесь в правильности реквизитов оплаты. В назначении платежа обязательно сошлитесь на номер основного договора долевого участия и его дату. Во-первых, эти документы потом пригодятся вам для получения налоговых вычетов. Во-вторых, недобросовестный застройщик не сделает вид, что вы ничего не платили.

Если у вас есть вопрос о личных финансах, дорогих покупках или семейном бюджете, пишите Нам.

Платить или не платить за лишние метры?

«Специфика современного законодательства такова, что при заключении договоров участия в долевом строительстве застройщики обязаны точно указывать параметры передаваемого объекта. Данные характеристики берутся из проектной документации. При этом строительные нормы позволяют возводить жилые дома с допустимыми отклонениями от этого проекта. Поэтому удивляться расхождениям не стоит. Для примера, дом, размеры которого составляют 15 на 50 метров, будет крупнее на 3,25 кв. м в случае дополнительных 5 см в длину и ширину. Общая площадь увеличится пропорционально количеству этажей, — рассказывает руководитель юридического департамента АН «БОН ТОН» Дмитрий Логинов. — При этом конфигурация помещений внутри дома не меняется, только отдельные комнаты станут немного больше. Кроме того, бывают случаи, когда уже на стадии возведения многоэтажного дома застройщик вносит изменения в проект, меняя площади квартир. Естественно, у многих дольщиков такое положение вещей вызывает недовольство».

Согласно ст. 5 Закона № 214-ФЗ оплата цены договора участия в долевом строительстве осуществляется в порядке и на условиях, установленных этим договором. Если в договоре предусмотрен механизм безакцептной (то есть автоматической) корректировки цены, то дольщик обязан доплатить за дополнительные квадратные метры. Сумма доплаты легко калькулируется, так как в подавляющем большинстве случаев стоимость квартиры определяется как произведение стоимости одного квадратного метров на количество квадратных метров.

При этом дольщику предоставлено право не согласиться с передачей объекта долевого строительства с характеристиками, отличными от договорных условий. Закон определяет, что существенным расхождением площади является 5%. Однако закон не дает возможности не платить за «лишние метры». 214-ФЗ в таком случае предусматривается только расторжение договора по инициативе дольщика. Таким образом, если площадь увеличилась более чем на 5%, то дольщик может выбрать один из двух вариантов — отказ от квартиры с возвратом денежных средств либо доплату.

«Есть также минимальный размер расхождения (0,5 кв. м), за который никто и ничего не доплачивает. В случае превышения оговоренных в ДДУ значений, покупатель может обращаться в суд», — добавляет управляющий партнер компании «Метриум» Мария Литинецкая.

Есть, впрочем, и другое мнение. «Большинство договоров предусматривают обязательную доплату дольщиком в случае увеличения площади квартиры после обмера, – отмечает Олег Островский, заместитель председателя Комиссии по недвижимости Общества потребителей СПб и ЛО. – По мнению Управления Роспотребнадзора по Санкт-Петербургу, включение в договор участия в долевом строительстве пунктов об обязательной дополнительной оплате участником долевого строительства в случае увеличения площади квартиры после контрольного обмера, нарушает права потребителя». Однако сложившаяся судебная практика свидетельствует, что суды в этом вопросе становятся на сторону застройщика. Если есть возможность исключить из договора пункт про доплату дольщиком, то нужно это сделать. Хотя вряд ли получится.

Что говорит закон?

В ФЗ №214 от 30.12.2004 г. «Об участии в долевом строительстве» (ч. 2 ст. 5) указано, что после подписания ДДУ стоимость может измениться, а также перечислены все ситуации, при которых это возможно. По этой причине отталкиваться при изменении стоимости квартиры необходимо именно от условий конкретного договора. Однако, в договоре может вовсе отсутствовать пункт о возможности корректировки стоимости квартиры, тогда ни одна из сторон не сможет потребовать доплату.

Важно: ДДУ может содержать пункт, согласно которому стоимость квартиры может быть пересчитана в связи с изменением проектной площади только при условии подписания сторонами дополнительного соглашения. Тогда ни одна из сторон не должна производить доплату до подписания этого соглашения и регистрации его в Росреестре.

В ст. 19 ФЗ №214 указано, что в тексте проектной декларации застройщик обязан точно отразить информацию о самом себе, о проекте строительства, о числе квартир в жилом комплексе, а также точные данные о технических характеристиках каждой квартиры, согласно проекту. Таким образом, площадь – это одна из технических характеристик квартиры. Декларируя проект, строительная компания обязуется выполнить его в точности. Несоблюдение проекта налагает обязанность компенсировать дольщику выявленные отклонения.

ПЛОЩАДЬ ПОСТРОЕННОЙ ПО ДОГОВОРУ ДОЛЕВОГО УЧАСТИЯ КВАРТИРЫ ИЗМЕНИЛАСЬ

  • Авторизуйтесь для ответа в теме

#1 -Stasia-

Уважаемые господа юристы!
Я купила квартиру на в доме нулевого цикла, сейчас ее построили и построили на 10% больше, чем предполагалось. У меня есть большие сомнения, что инженеры могли НАСТОЛЬКО ошибиться. Я прошу дать мне возможность проверить площадь самостоятельно, мне отвечают «сначала платите, потом можете мерить, а потом если будут претензии, то обращайтесь к застройщику — так какое то СУ». Как себя правильно вести в этой ситуации??

Большое спасибо заранее..

  • Наверх

#2 Axel Axel —>

деспот и самодур

  • ЮрКлубовец
  • 320 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Stasia, обычно окончательные расчеты — после обмера органов технической инвентаризации и учета (ПИБ, БТИ и т.п.), они же выдают тех. паспорт, где сведения о площади наиболее точные.

    Что у Вас по этому поводу написано в договоре?

    • Наверх

    #3 Cherry Cherry —>

    например, для монолитных домов такие отклонения в ту или иную сторону — нормальное явление.
    Axel прав — что у вас в договоре написано??

    Добавлено:
    То, что обмеры БТИ могут быть неверными — очень даже возможно. Обмерено, например, может быть текстильной провисшей линейкой.
    Но застройщики (или кто вам квартиру продал) очень не любят связываться с переобмером, потому что комплекты документов идут на все квартиры сразу, и если один начинает перемерять это все через застройщика (инвестора и т.д.), то срок получения кв-ры в собственность отодвигается сразу месяца на три точно — БТИ начинает вставлять палки в колеса.
    Поэтому бороться скорее всего придется в одиночку, если в договоре что-нибудь не написано такого, что и в одиночку будет бесполезно.

    • Наверх

    #4 -Stasia-

    • Наверх

    #5 Axel Axel —>

    деспот и самодур

  • ЮрКлубовец
  • 320 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    В договоре то как раз написано, что я должна доплатить за разницу если она будет. Получается, что я попала

    • Наверх

    #6 -Stasia-

    • Наверх

    #7 Axel Axel —>

    деспот и самодур

  • ЮрКлубовец
  • 320 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #8 Shavash Shavash —>

    В договоре то как раз написано, что я должна доплатить за разницу если она будет.

    В договоре наверняка содержится нечто типа:
    «окончательный расчет стоимости Квартиры производится по завершении строительства и получении ведомости обмера БТИ».

    Вы сами с этим согласились когда подписывали договор. В чем проблемма ?
    Если сомневаетесь в точности обмера тогда конечно через суд-экспертизу. При этом будте готовы к тому, что до разрешения вопроса вам врят-ли зарегистрируют право собственности на квартиру.

    • Наверх

    #9 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    надо договариваться с БТИ о переобмере, но это тоже стоит денег. При конфликтной ситуации можно попытаться обжаловать действия (как государственного/муниципального учреждения) в суд

    • Наверх

    #10 Ludmila Ludmila —>

    Матерь-убийца ФАКов (с) Падра

  • Старожил
  • 16721 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #11 садко садко —>

    • Наверх

    #12 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #13 mnatsa mnatsa —>

    Это уже далеко не новый СНиП

    «Жилые здания СНиП 2.08.01-89»

    Общую площадь квартир следует определять как сумму площадей их помещений, встроенных шкафов, а также лоджий, балконов, веранд, террас и холодных кладовых, подсчитываемых со следующими понижающими коэффициентами: для лоджий — 0,5, для балконов и террас — 0,3, для веранд и холодных кладовых — 1,0.

    • Наверх

    #14 maus34 maus34 —>

    летучая мышш (цы)

  • Partner
  • 2330 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #15 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    Если у вас в договоре оплата идет за общую площадь квартиры, а увеличение площади квартиры произошло за счет того, что в площадь квартиры включили площадь веранды, балкона, лоджии и т.д., то есть шансы поспорить с застройщиком.

    • Наверх

    #16 mnatsa mnatsa —>

    есть шансы поспорить с застройщиком.

    О чем спорить? О том, что клиент не хочет платить за фактически переданную площадь?

    kuropatka
    Ну Вы же называете себя «Филантроп с большой дороги», а собираетесь спорить из-за мелочей. Как-то непоследовательно.

    • Наверх

    #17 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #18 kuropatka kuropatka —>

  • Partner
  • 21327 сообщений
  • ОбратитьсяПубликации

    • Наверх

    #19 -Гость-Andry-

    «окончательный расчет стоимости Квартиры производится по завершении строительства и получении ведомости обмера БТИ».

    • Наверх

    #20 Sanss Sanss —>

    • Наверх

    #21 -Гость-Andry-

    • Наверх

    #22 -Дымок-

    • Наверх

    #23 dva dva —>

    Дык вот по метрам: построили мне на 4 с небольшим метра меньше, чем в договоре.

    Так чем дело кончилось? У меня аналогичная ситуетЁвина.

    В тех. паспорте БТИ — тоже 64 кв.м. Есть ли вероятность взыскания через суд с застройщика излишне уплаченых $ за 4 кв.м. Если да — то какой предмет иска и чем обосновывать ? Могут ли быть в настоящий момент (т.е. после подписания акта приема — передачи) предъявлены требования о соответствующем изменении цены, с учетом п.3 ст.29 ЗоЗПП ? P.S. условий типа

    Так есть ответы на эти вопросы?

    указано слово общая площадь,то она определяется согласно СНИП 2,08,01*89 .

    • Наверх
    Читать еще:  Может ли внук претендовать на наследство бабушки

    #24 тот еще юрист тот еще юрист —>

    Гражданин (именуется в договоре «Участник») заключил нижеследующий ДДУ.

    Договор присоединения к совместной деятельности

    1. Предмет договора:
    Предметом договора стороны согласились признавать присоединение Участника ко всем условиям и обязательствам формулярного договора № 2 от «15» сентября 2003 г. для осуществления строительства жилого дома по адресу:…, общей площадью (в т.ч. лоджия с К=0,5) 113, 87 м2.
    Окончательная площадь помещения уточняется по обмерам БТИ.

    2. Цена и условия платежа.
    Стоимость 1 кв. м. части квартиры площадью 12,5 кв. м. составляет 13000 руб. и не изменяется ни при каких обстоятельствах. Сумма вклада за 12,5 кв. м. строящегося помещения составляет 162500 руб.
    Стоимость 1 кв. м. и сумма вклада на строительство остальной части строящегося помещения площадью 101,37 кв. м. определяется из расчета стоимости 1 кв. м. общей площади квартир в соответствии со стоимостью, определенной Региональным центром ценообразования с коэффициентом 1,05 на момент внесения Участником денежных средств.
    Участник за свой счет, своими или привлеченными силами выполняет следующие виды работ: устройство полов, поставка и установка внутренних дверей, шпаклевка потолков и стен, покраска, установка сантехники, установка электрических плит.
    Стоимость доп. работ, не предусмотренных проектом, а также улучшений (применение материалов повышенного качества, в т.ч. импортных; доп. работы по отделке и оборудованию помещений и т.д.) в указанную выше цену не входят.

    3. Сроки исполнения обязательств.
    Участник вносит денежные средства в следующем порядке.
    За 12,5 кв. м. строящегося помещения в сумме 162500 до 29.06.04. За оставшуюся площадь 101,37 кв. м. – согласно п. 2 настоящего договора.
    Оплата производится безналичным перечислением на расч. счет либо внесением наличных денег в кассу …
    При задержке платы более 2-х месяцев договор считается расторгнутым без обращения в суд по основаниям п.5 настоящего договора.
    Дата ввода объекта в эксплуатацию – 1 кв. 2006 г.

    4. Общие условия заключения договора.
    Настоящий договор является неотъемлемой частью договора о совместной деятельности. При заключении настоящего договора стороны действовали добровольно, с полным осознанием ответственности и вытекающих обстоятельств, без принуждения и угроз.
    Права, предоставляемые формулярным договором Простого товарищества (о совместной деятельности) не противоречат закону и иным правовым актам, не лишают контрагентов прав, обычно предоставляемых по договорам, и не содержат другие, явно обременительные для присоединяющейся стороны, условия, которые она приняла бы при наличии у нее возможности участвовать в определении условий договора.

    5. Односторонний отказ.
    При расторжении договора на основании п.3 (задержка платежа участником более двух месяцев), денежные средства возвращаются Участнику в течение трех календарных месяцев со дня расторжения договора, причем сумма, причитающаяся возврату, не индексируется ни при каких обстоятельствах.

    6. Формальные требования при подписании дополнений.
    Пролонгация настоящего договора, а также изменения и дополнения договора определяются соглашением сторон.
    Участник извещает … любыми аудиовизуальными средствами о намерении пересмотреть условия договора за 5 календ. дней. …согласует свое отношение в течение 5 календ. дней, следующих за днем, когда поступило предложение.
    По завершении договора стороны учиняют след. надпись на обратной стороне настоящего договора: «Совершено. Дата. Подпись».

    7. Переход права собственности.
    После сдачи объекта Гос. комиссии построенное жилое помещение передается Участнику в собственность после полной оплаты его стоимости.
    Со дня подписания акта гос. комиссии расходы по содержанию жилого помещения несет Участник.

    8. Ответственность за продукцию.
    Ответственность за качество исполнения строительно-монтажных работ несет Генподрядчик в течение года.

    9. Форс-мажор.
    Участник освобождается от частичного или полного исполнения обязательств по настоящему договору, если это исполнение явилось следствием обстоятельств непреодолимой силы, возникших после заключения настоящего договора, в результате событий чрезвычайного характера, которые участники не могли предвидеть и предотвратить имеющимися в их распоряжении мерами.
    К обстоятельствам непреод. силы относятся: землетрясения, пожары, наводнения или другие стихийные бедствия, а также забастовки, постановления правительственных органов или распоряжения органов гос. власти.
    Участник, ссылающийся на обстоятельства непреод. силы, обязан немедленно информировать других участников о наступлении подобных обстоятельств в любой форме, при этом по требованию других участников должен быть предоставлен удостоверяющий документ.
    Если обстоятельства непреод. силы продолжают действовать более 6 месяцев, то каждый участник имеет право расторгнуть настоящий договор без предусмотренного срока с немедленным вступлением в силу.

    10. Арбитраж.
    Все споры из настоящего договора рассматриваются судом г. Мухославска.

    11. Расходы и пошлины.
    Все расходы по исполнению настоящего договора, уплата пошлин, а также расчеты с бюджетом стороны несут самостоятельно.
    Участник самостоятельно оплачивает расходы, связанные с юрид. оформлением передачи объекта в собственность.

    12. Действующий правопорядок.
    При исполнении обязательств по наст. договору стороны руководствуются Законом РФ «Об инвестиционной деятельности», ГК, ГПК.
    Договор вступает в силу с момента подписания сторонами.

    13. Адреса и реквизиты.

    Деньги заплатил полностью.
    Недавно (то есть уже после того, как был заключен договор) БТИ изменила правила подсчета площади и теперь, если лоджия не влияет (или, наоборот, влияет) на освещенность (я об этом ничего не знаю), то она включается в общую площадь. Строит. компания сделала из лоджии комнату (провела туда отопление), не поинтересовавшись, нужно ли это заказчику и теперь хочет взыскать деньги за доп. метры (около 200000 – не знаю как для Москвы, а для Мухославска это изрядно).
    Спрашивается: насколько правомерны их требования?
    Меня сильно смущает фраза «Окончательная площадь помещения уточняется по обмерам БТИ». Но с другой стороны правовое чувство подсказывает мне, требования явно неправомерны.

    • описание квартиры,
    • площадь квартиры,
    • цена квадратного метра,
    • полная стоимость квартиры,
    • срок передачи квартиры,
    • гарантия на квартиру и коммуникации,
    • размер долевого взноса,
    • ответственность застройщика,
    • ответственность дольщика,
    • оплата коммунальных услуг покупателем.

    Описание квартиры

    В этот пункт вносится все, что касается квартиры. То есть: планировка, наличие/отсутствие сантехники, включателей и т.п. Отделка: черновая, полная, без отделки, все, что входит в отделку: полы, обои и т.п. Обязательно указывается кадастровый номер участка, строительный адрес, этаж и номер квартиры. Здесь же содержится технический план квартиры.

    Площадь квартиры

    В договоре обязательно прописывается площадь квартиры, о продаже которой договорились застройщик и покупатель. Необходимо оговорить случаи, если её размер после окончательного обмера БТИ изменился. Законны следующие условия в данном пункте: если площадь квартиры оказывается меньше площади, указанной в договоре, то застройщик возвращает покупателю разницу, если больше – квартира передаётся без дополнительных перерасчётов.

    Стоимость квадратного метра жилой площади и стоимость квартиры

    В договоре обязательно прописывается и стоимость квадратного метра, и стоимость квартиры. Застройщик не имеет права после заключения договора в одностороннем порядке изменить указанные в договоре суммы.

    Срок передачи квартиры дольщику

    В этом пункте указывается срок передачи квартиры покупателю. Как правило, застройщик старается указать только квартал и год. Это вполне законно, но самый правильный вариант «не позже такого-то числа такого-то года». Эта дата действительна для всех дольщиков данного объекта недвижимости. Нарушение срока передачи квартир влечёт за собой ответственность в виде пени. Согласно ФЗ 214 организации неустойка выплачивается в размере одной трёхсотой ставки рефинансирования ЦБ РФ, действующей на день окончательной передачи объекта покупателю, от цены договора за каждый день просрочки. Физическим лицам застройщик выплачивает неустойку в двойном размере.

    Если покупатель обнаруживает строительные дефекты, то он имеет право потребовать от застройщика переделки мест, не отвечающих требованиям, компенсировать ремонт, самостоятельно произведённый покупателем или снизить стоимость квартиры. Пункт о безвозмездном устранении строительных дефектов застройщиком тоже должен быть в договоре.

    Гарантия на объект недвижимости

    По закону гарантийный срок обязательно указывается в договоре. Гарантия на квартиру не может быть меньше пяти лет и трёх – на коммуникации и оборудование. Он начинает действовать с момента передачи объекта недвижимости дольщику, но застройщик может попытаться включить в договор другие условия оплаты.

    Размер долевого взноса

    Определяется от стоимости квадратного метра. Наилучший вариант – фиксированный размер долевого взноса либо привязка к твёрдой валюте. В обязательном порядке указаны точные сроки выплат и размеры штрафов при нарушении срока.

    Ответственность застройщика

    Застройщик не признаётся виновным только в случае обстоятельств неодолимой силы. В остальных случаях, даже если нет непосредственно вины застройщика, он несёт ответственность, в том числе и за своих партнёров.

    Ответственность дольщика

    Этот пункт, как правило, касается расторжения договора по инициативе дольщика. В нём обязательно должны оговариваться условия, при которых дольщик вправе расторгнуть договор без штрафных санкций. Расторжение договора долевого участия по инициативе дольщика без уплаты им каких-либо штрафов возможно если: застройщик пропустил сроки возведения и ввода недвижимости в эксплуатацию, указанные в договоре. Если они составляют более двух месяцев, дольщик вправе расторгнуть договор. Кстати: если застройщик предполагает, что это может произойти, то обязан предупредить дольщика об увеличении срока за два месяца до его наступления.

    Начало оплаты коммунальных услуг

    Нередко застройщик пытается обязать дольщика оплачивать коммунальные платежи после сдачи дома в эксплуатацию, но до передачи дольщику ключей от квартиры. То есть, когда дольщику, по факту квартира не передана. Дольщик должен начать оплачивать коммунальные услуги только после передачи квартиры заказчику.

    При внимательном чтении договора и соответствии всех его пунктов закону, дольщик может быть уверен, что получит квартиру с теми параметрами, о которых договаривался с застройщиком и в установленные сроки. Этому способствует и то, что по закону застройщик обязан застраховать гражданскую ответственность перед дольщиком. То есть в случае банкротства застройщика, дольщик не потеряет средства, вложенные в строительство.

    Образец договора долевого участия можно посмотреть здесь

    Ссылка на основную публикацию
    ВсеИнструменты
    Adblock
    detector