Уровень, жизни, зарплаты и цены в 2020-2021 году. Аренда и покупка жилья, продукты и одежда, цены на проезд и развлечения

Один из главных вопросов, которые задают наши коллеги, друзья и клиенты: «Как изменился рынок коммерческой недвижимости за февраль и март 2020 года?». Как вы помните, началось все с того, что «РосПотребНадзор» потребовал от ресторанов усилить меры борьбы с угрозой коронавируса. Обороты в этом сегменте бизнеса упали. Постепенно ситуация становится критической. Федерация рестораторов и отельеров накануне направила письмо председателю правительства России, Михаилу Мишустину, сообщив, что часть московских ресторанов в связи с распространением коронавируса приостанавливает работу и переходит на формат доставки еды.

Сергей Собянин призвал собственников бизнеса по возможности перевести сотрудников на удаленный график работы. Помещения пустуют. И тут возникает не менее серьезный вопрос: «Не начать ли избавляться от коммерческой недвижимости?». Ведь помимо вируса, мы наблюдаем тяжелую экономическую ситуацию во всем мире. После резкого падения курса российского рубля по отношению к иностранной валюте, многие арендаторы выступают с обращением о пересмотре договоров аренды… потому что терпят колоссальные убытки.

Подорожают автомобили

Это связано с повышением ставок утилизационного сбора. Постановление об этом подписал премьер-министр Дмитрий Медведев.

Максимальное повышение произойдет в сегменте легковых автомобилей и составит в среднем 110,7 процента. При этом многое будет зависеть от мощности конкретного автомобиля. Так, для машин с объемом двигателя меньше одного литра сбор увеличится на 46,1 процента, для транспортных средств с двигателем объемом от 3,5 литра — на 145 процентов. Для самого массового сегмента — машин с двигателем 1-2 литра — сбор вырастет на 112,4 процента.

Правительство рассматривает повышение утилизационного сбора в качестве компенсирующей меры после снижения таможенных пошлин на импортируемые автомобили. По мнению участников рынка, все автосалоны вынуждены будут поднять цены, которые, кстати, в 2019 году были низкими из-за падения спроса.

В то же время в Минпромторге не ожидают резкого роста цен на машины. Там заявили, что сдержать цены на российские автомобили помогут меры государственной поддержки, а у импортируемых доля индексации утилизационного сбора составляет всего от двух до пяти процентов.

«Сохраняются предпосылки к дальнейшему росту цен на жилье»

Ирина Доброхотова, председатель совета директоров компании «Бест-Новострой»:

— С начала года обозначились две тенденции: сокращение объемов предложения и рост цен. При сохранении текущего status quo они продолжат набирать силу — прежде всего, речь о новостройках в старых границах Москвы.

Новые проекты выходят на реализацию медленнее и по более высоким ценам, чем годом ранее, что неизбежно влияет на рост средней цены. В текущем году в Старой Москве стартовали продажи 66 новых корпусов стандарт- и комфорт-класса со средней ценой 1 кв. м 190,8 тыс. руб. За тот же период 2019 года на продажу вышло 79 корпусов со средней ценой предложения 179 тыс. руб. за 1 кв. м. Москва продолжит перетягивать на себя спрос с территорий Новой Москвы и Подмосковья, несмотря на рост цен. Программу ипотеки с господдержкой продлили до лета 2021-го, таким образом, многие покупатели сделают выбор в пользу «старомосковских» проектов с учетом того, что на присоединенных территориях выбор строящегося жилья становится все меньше. Кроме того, маловероятно, что возобновят свой рост ставки по депозитам, поэтому многие по-прежнему будут выбирать недвижимость как способ сбережения средств.

Лекарства

Как полагает Ручкина, самое заметное подорожание ждет лекарства. Порядка 70% медикаментов на российском рынке — импортные.

«Подорожание может произойти резко. Дело в том, что закупки необходимых медикаментов происходят каждый день. А цены на них чувствительны к курсу доллара. Как сильно поднимутся цены на медикаменты, пока неясно. Все будет зависеть от позиций рубля», — говорит эксперт.

Аренда и содержание недвижимости

Арендные ставки на жилье варьируются в зависимости от района. Так, в популярных кварталах Грасиа (Gracia), Эль Борн (El Born) или Готический квартал (Barri Gotic) наибольшая вероятность найти захудалую квартиру за неприлично высокую цену. Кроме того, например, Готический квартал – средоточие туристических толп в дневное время, поздним вечером превращается в район с не самой благоприятной криминальной обстановкой.

В районах Лес Кортс (Les Corts) или Sagrada Famila, несмотря на очень выгодное географическое положение, цены на аренду немного ниже. Также популярностью пользуется район Эйшампле, часть Derecha y Izquierda, но он тоже достаточно дорогой.

Если аренда отдельной квартиры не является принципиальным вопросом, то можно снимать одну комнату в квартире. В этом случае бюджет на аренду крыши над головой составит €250-€400 в месяц. За €900-€1000 семейные пары могут снять квартиру площадью 70-80 кв. м с двумя-тремя спальнями и двумя ванными комнатами.

Требованием закона при долгосрочной аренде недвижимости в Барселоне является внесение депозита в размере двухмесячной арендной ставки. Данный депозит должен быть внесен на хранение в государственную организацию и его возвращают после окончания срока договора аренды. Дополнительно придется оплатить услуги риэлтора, а это еще эквивалент оплаты квартиры за один месяц или в размере 10% от годовой платы.

Также в расходную часть стоит включить ежемесячную оплату коммунальных платежей, а это еще порядка €135 за электричество, отопление, водоснабжение и вывоз мусора.

Ежемесячные траты

Проезд

Очень редко общежитие находится рядом с учебным заведением. Несмотря на то, что студенты очного отделения относятся к льготной категории граждан, оплачивать проезд все же придется.

Оптимальный вариант для Москвы – это приобретение безлимитного проездного:

• для метро обойдется в 380 рублей;
• наземный проезд – 250 рублей.

Соответственно, ежемесячно вам понадобится на проезд – 630 рублей. По средним подсчетам, эта сумма в три раза меньше, чем та, которая понадобится при постоянной покупке билетов.

Проживание

Иногородним студентам придется обязательно учесть расходы на жилье. То же самое касается тех, кто желает воспользоваться случаем и пожить отдельно от родителей.

Стоимость во многом зависит от города, в котором располагается учебное заведение, а также от типа жилья:

• съемная комната;
• общежитие;
• квартира;
• часть дома или целый дом.

Кроме того, даже самый экономичный вариант – проживание в общежитии – разнится по цене в зависимости от ВУЗа. Например, стоимость проживания в общежитии МГУ за семестр составляет около 800 рублей, а в МГИМО – 5000 рублей.

Проживание в московской квартире заберет из бюджета 25-30 000 рублей, а в регионах – от 14 до 17 000 рублей. Небольшая комната со своим санузлом обойдется приблизительно в половину стоимости аренды целой квартиры.

Питание

Расходы на еду зависят от ваших вкусовых предпочтений, стиля жизни и количества потребляемой еды.

• Полноценный обед в столовой учебного заведения обойдется примерно в 300 рублей.
• При самостоятельном приготовлении завтраков и ужинов, питание обойдется в 7000-9000 рублей в месяц.
• Не забывайте про расходы на бытовую химию и предметы гигиены. В среднем понадобится 300-500 рублей.

Если же вы предпочитаете питаться исключительно в заведениях общепита, тогда ежемесячный счет на питание следует увеличить минимум в два раза.

Идеи для интернет-бизнеса на 2021 год

Проект в интернете — отличная возможность начать бизнес без серьезных капиталовложений. Отсутствие офиса или офлайн магазинов здорово экономит средства и позволит вам предлагать товары по выгодным ценам.

Нишевый интернет-магазин

Пожалуй, только ленивый сегодня не открыл свой интернет-магазин. Но ИМ все еще может стать выгодным проектом, если:

Грамотно выбрать нишу

Открывать десятитысячный магазин парфюмерии — хорошая идея только в том случае, если вы действительно сможете предложить уникальные цены, сверхбыструю доставку или другие плюшки. В иных случаях лучше подумать о более узкой нише, где реально не хватает хорошего ИМ.

Обладать определенными знаниями

Для открытия магазина будут полезны знания о специфике товара, который вы предлагаете и хотя бы минимальные знания о интернет-маркетинге.

Доставка еды из ресторанов

Даже крупных городах зачастую нет сервисов, который мог бы оперативно привезти еду из любого ресторана. При этом спрос на доставку огромен — почти в любом заведении, которое доставляет еду, время ожидания увеличивается по пятницам и выходным.

Продажа вещей с зарубежных сайтов

Несмотря на то, что у большинства сайтов за границей есть доставка в страны СНГ, многие люди попросту не знают о существовании этих сайтов или не хотят заморачиваться с оформлением заказа. При этом разница в ценах и качестве товаров зачастую огромна — например, на американском Iherb можно купить дешевле витамины, продукты питания, косметику.

Стартовый капитал для такого бизнеса небольшой — все, что нужно, это определенная сумма на первый заказ. И, конечно, сайт или аккаунт в соцсетях.

Коворкинг

Фриланс-специалистов все больше, и интерес к временным рабочим пространствам постоянно растет. Ведь в кафе зачастую шумно, дома мешают близкие. Все хотят работать в уютном, светлом, комфортном коворкинге — но недалеко от дома такого часто нет.

Эта бизнес-идея также не требует больших затрат: чтобы создать коворкинг-центр, не нужно покупать помещение — достаточно взять его в субаренду.

Хостел

В городах-миллионниках за последние несколько лет открылось множество хостелов. Но спрос на хостелы продолжает расти, а значит — это может стать довольно прибыльным проектом.

Особой популярностью будут пользоваться хостелы в курортных городах и ПГТ, а также транспортных узлах сообщения. Например, из Мукачево (Украина) ежедневно ходит прямой поезд в Будапешт. А значит, многие туристы останавливаются там на ночь в ожидании поезда.

Агентство недвижимости

Несмотря на высокий уровень конкуренции, спрос на услуги риелторов продолжает расти. Это связано с тем, что в этом бизнесе работает множество некомпетентных людей. Пожалуй, каждый, кто хоть раз сталкивался с риелторами, понимает, о чем речь.

Если у вас есть знания в области недвижимости, агентство может стать довольно выгодным проектом. Особой популярностью сегодня пользуются агентства, которые специализируются на офисах и VIP-квартирах (да и комиссии в этой сфере гораздо выше).

Ивент-агентство

В стране, где на свадьбы берут кредит, ивент-агентства вряд ли будут бедствовать А если серьезно, то качественно провести ивент, учитывая все мелочи — очень сложная задача, которая стоит денег.

Если у вас есть интерес к организации праздников, но нет опыта, попробуйте для начала организовать День Рождения подруги или другой небольшой ивент. Все прошло гладко? Тогда, пожалуй, эта бизнес-идея для вас!

Онлайн-обучение

Если у вас есть какой-то навык или важные знания, которыми вы могли бы поделиться с другими — онлайн-обучение это ваш выбор. Сегодня в интернете можно найти курсы на любой вкус, от обучения Java-разработчиков до программы «Как построить гармоничные отношения». Если ваши знания можно передать онлайн — это отличный вариант и огромная экономия денег. Вы можете один раз создать курс и продавать его много лет, периодически дополняя актуальной информацией.

Блогинг — отличная возможность монетизировать то, чем вы живете и увлекаетесь. Пишите или снимайте видео о том, что вас интересует. Это, конечно, не такой «реальный» проект, как другие. Но и затрат на вход почти никаких — нужна лишь ваша голова на плечах и (желательно) немного знаний о интернет-маркетинге. Недавно, кстати, мы писали, как раскрутить свой блог.

Расклад сил

На конец 2019 года совокупная площадь качественных торговых площадей в России оценивалась в 24,2 млн м² (GLA), которая генерировала арендный доход на сумму 30 млрд рублей в месяц. Малый и средний бизнес занимал 10% площади торговых центров, но из-за более высоких ставок аренды, по сравнению с якорными брендами, он приносил владельцам торговой недвижимости 20—30% выручки. Пандемия скорректировала объём рынка: по нашим оценкам, минимальные потери по итогам 2020—2021 годов могли бы составить 53 млрд рублей, а новый закон увеличил эту сумму на 13 млрд рублей, или на 25%. Возможность одностороннего разрыва договоров аренды приведёт к преждевременному переходу на новые, послекризисные условия аренды с более низкими ставками. Для остальных брендов переход будет происходить по мере окончания текущих договоров либо при банкротстве или ротации арендаторов.

Как изменения законодательства повлияют на бизнес торговых центров?

Однако сохранение статуса-кво (без принятия ФЗ № 166) тоже не открыло бы радужных перспектив рынку: вероятно, случился бы массовый отток арендаторов, существенно выросла вакансия, и владельцам торговых центров пришлось бы снижать арендные ставки. Компромиссное решение государства даёт надежду на то, что арендаторы, владельцы недвижимости и банки поддержат друг друга, а большая часть бизнесов постепенно восстановит свои обороты.

Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости.

2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов.

В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах.

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail.

Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?

С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий.

И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2.

А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах.

Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе?

С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.

В моду постепенно войдут три формата аренды:

— Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения;

— Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды

— Хостелы для совсем низкого сегмента цен;

Когда в такие инвестиции лучше заходить?

По моей оценке ждем 2022 год. То есть 2-3 года сидим в других активах.

Что произойдет за эти годы?

1. Перезастрой недвижимости, падение спроса, падение цен;

2. Дефолтные ипотечники еще сильнее потянут цены, выкинув свои квартиры на торги;

Поэтому, смотрим на глобальные изменения на рынке и спрос на недвижимость, а пока читаем наши статьи про способы инвестирования и следим за новостями.

Автор: Сергей Смирнов

Больше статей на нашем телеграм-канале