Asqcharlotte.org

Документы и юриспруденция
1 просмотров
Рейтинг статьи
1 звезда2 звезды3 звезды4 звезды5 звезд
Загрузка...

Недвижимость в США в 2020-2021 году: процедура покупки жилья и стоимость

В каждом из 51 штата разные уровни налога на доход с продажи недвижимости. Главная особенность — если на территории РФ и стран СНГ люди негативно относятся к риелторам и считают их «нахлебниками», в Америке без посредников не заключаются сделки с недвижимостью.

По этой причине примерный алгоритм покупки квартиры в США выглядит так:

  • Сбор денег для покупки. Мигрант должен предоставить доказательство юридической чистоты источника дохода в пакете с остальной документацией.
  • Выбор штата проживания. Среди россиян популярны крупные города, расположенные на побережьях Тихого океана и Атлантики. Больше всего русских в Майами — сюда приезжает московская элита для отдыха и ведения бизнеса.
  • Выбор риелтора. Грамотный специалист сам выберет для вас тип жилья, рассчитает подходящую площадь, найдет дом недалеко от будущей работы или школы. Если сотрудничать с посредственным специалистом, вас ждет банальная трата денег.

Выбирать эксперта по недвижимости следует на основании реальных отзывов и рекомендаций. Стоит потратить лишнее время на поиски специалиста, чем на постоянный ремонт якобы «нового и качественного» жилья.

Внимательно отнеситесь к выбору эксперта по недвижимости

Сокращение доходов россиян

Эпидемиологический кризис, переросший в экономический, оказал беспрецедентное воздействие на доходы населения. Обвал произошел в подавляющем большинстве стран мира, и Россия тут не стала исключением. Во II квартале реальные располагаемые доходы населения сократились на 8%, что является антирекордом с начала века. За полугодие они сократились на 3,1%.

В ситуации с такой просадкой доходов довольно трудно рассчитывать на крепкий спрос на недвижимость. Более того, россияне предпочитают сберегать, а не тратить располагаемые средства. Во II квартале, по данным Банка России, норма сбережений выросла до 23%, что является одним из самых высоких показателей в истории. Обратим внимание, что наиболее активно растут сбережения у зажиточных россиян, которые являются наиболее вероятными источниками спроса на недвижимость.

Стоимость недвижимости

Сколько стоит квартира в США? А дом? Как меняются цены от центра к окраинам? Прежде, чем выбирать жилье, необходимо разобраться в нюансах.

  1. Стоимость квадратного метра в центре города в среднем составляет 1934,12$.
  2. Стоимость квадратного метра на окраине города в среднем составляет 1247,56$.

Домики в спальном районе

Однако, средняя стоимость по стране мало что говорит относительно реальных цен на дома и квартиры, поэтому лучше ознакомиться с ценами на жилье в крупных городах Америки в 2020 году.

Лас-Вегас

  • Центральная часть 1651$ за кв. м;
  • Окраина 854$ за кв. м.

Вернуться к оглавлению

Майами

  • Центральная часть 3642$ за кв. м.;
  • Окраина 1778$ за кв. м.

Вернуться к оглавлению

Сиэтл

  • Центральная часть 3730$ за кв. м.;
  • Окраина 2425$ за кв. м.

Вернуться к оглавлению

Лос-Анжелес

  • Центральная часть 5315$ за кв. м.;
  • Окраина 2432$ за кВ. м.

Панорамный вид на Лос-Анжелес

Вашингтон

  • Центральная часть 5640$ за кв. м.;
  • Окраина 4415$ за кв. м.

Вернуться к оглавлению

Нью-Йорк

  • Центральная часть 9812$ за кв. м.;
  • Окраина 5109$ за кв. м.

Вернуться к оглавлению

Сан-Франциско

  • Центральная часть 9150$ за кв. м.;
  • Окраина 6715$ за кв. м.

В среднем площадь жилого дома в Америке составляет примерно 150 квадратных метров, а квартира в многоэтажке имеет площадь около ста квадратных метров. В свете этого сосчитать стоимость жилья в выбранном регионе не составит ни малейшего труда.

Рекомендуем прочесть: налог на недвижимость в США.

Инвестиции в недвижимость 2020: Москва

К столице также применимы советы по поводу «жизнестойкости» недвижимости: новостройки на поздней стадии строительства в удобных местах и современное вторичное жилье с хорошим расположением, а также сталинки имеют наибольшие шансы остаться наиболее надежными вложениями и «вечными ценностями».

Однако все факторы, которые и обычно делают то или иное столичное жилье более привлекательным, сейчас будут играть еще более важную роль.

— Во-первых, транспортная доступность. Чтобы рядом были станции метрополитена, МЦК, МЦД или транспортно-пересадочного узла на расстоянии не более чем 500 м от дома, — комментирует генеральный директор Ikon Development Антон Детушев. — Второй признак ― надежный застройщик. Желательно также наличие хороших отзывов об управляющей компании. Третье, на что стоит обратить внимание, ― отсутствие на прилегающей к дому территории вредных производств, очистных сооружений и другого. Их наличие будет негативно влиять на стоимость в любом случае. Большой плюс — объекты инфраструктуры в шаговой доступности: торговый центр, супермаркеты, остановки наземного транспорта.

— Сейчас я рекомендовал бы смотреть проекты на высокой, но не завершающей стадии строительства. Как правило, у таких жилых комплексов уже полностью или частично закрыты строительные риски, а цена продолжает расти по мере сдачи объекта в эксплуатацию. То есть инвестор минимизирует риски, связанные с возможной заморозкой строительства, при этом получает выгоду при завершении проекта, — советует Андрей Безверхий, финансовый директор международной девелоперской компании Wainbridge.

— В нынешних реалиях выгоднее, чем в квартиры, инвестировать в «продвинутые» апартаменты в центральных районах города. Их стоимость меньше, а это перспективная недвижимость, как правило, с современной архитектурной концепцией, развитой инфраструктурой и вблизи метро, — считает Жанна Шевченко.

Стоит ли ждать падения цен

Многие эксперты сходятся во мнении, что после того, как заокнчиться мировая эпидемия коронавируса, цена на недвижимость резко упадут. Они также говорят, что падение цен будет причиной невыгодного вклада в недвижимость.

Но такого мнения придерживаются только треть специалистов.

Остальная их часть имеют позитивный настрой по этому поводу и утверждают, что приобретение недвижимости будет более чем выгодно.

На вопрос о том, стоит ли покупать недвижимость в 2021 году, эксперты сначала затруднились ответить. Но ближе к концу 2020 года они начали строить наиболее вероятные прогнозы.

Падение цен на недвижимость уже маловероятно, поэтому оптимистичное мнение одерживает победу.

Ипотечное кредитование

Покупка недвижимости может быть серьезной финансовой брешью в бюджете, поэтому многие пользуются услугами ипотечного кредитования. Ипотека доступна не только гражданам, но также и гостям страны — тем, кто имеет подходящую американскую визу или грин-карту, разрешающую проживание в США.

Условия ипотечного кредитования

Индивидуальные условия ипотечного кредита формируются на основе финансовой состоятельности заемщика, а также от типа выбранной недвижимости.

Документы для ипотеки

Для того, чтоб получить ипотечный кредит, требуется иметь счет в местном банке. Банк проводит оценку недвижимости, а затем начинается процесс оформления.

Банку нужно будет предоставить:

  • Документы, подтверждающие, что человек посетил страну легально. Требуется паспорт, виза или грин-карта;
  • Выписка из кредитной истории за последние пару-тройку лет;
  • Рекомендательные письма от банков;
  • Социальный страховой номер;
  • Справка о заработной плате за три года;
  • Справка о счетах в банке;
  • Документы о состоянии многоквартирного дома;
  • Письмо от аудитора.

Рассматривать документы банковская организация может 2-4 недели. Недвижимость в США весьма востребована — можно найти жилье в аренду, можно приобрести квартиру или дом в собственность — для этого есть практически все условия.

Влияние других факторов

Агенты по продаже объектов недвижимости уверены, что о снижении цен не может быть и речи: рост стоимости квадратного метра неизбежен к концу нового года. Поэтому ответ на вопрос, покупать ли недвижимость в 2021 году, стоит не в этом контексте, а в определении оптимальных сроков. До наступления второй половины года это выгодно, а к концу периода уже появляются риски:

  • Центробанк может повысить ключевую ставку, банки поднимут проценты по ипотечному кредиту;
  • нестабильность рынка (падение спроса или появление достаточного количества объектов) неизбежно вызовет волнения, следствием которых может стать рост цен;
  • пандемия наглядно продемонстрировала ненадежность вложений в акции, облигации и ценные бумаги, поэтому растут инвестиции в золото, драгоценные камни и жилые объекты.

При поднятии неминуемы риски и у тех, кто хранит сбережения в долларах или евро. Им придется смириться с неизбежными потерями вложений или положить деньги на депозит в банк, где предлагается невыгодный процент. Поэтому идет поиск более надежного метода вложения, и жилье как раз относится к таковым.

Удаленная покупка недвижимости в США

Необязательно лететь в Америку для приобретения недвижимости. Сегодня возможно купить ее удаленно. Если в выбранном штате сделка с недвижимостью оформляется адвокатом, то можно просто оформить на него доверенность, и специалист сам проведет сделку от начала до конца. Подобную доверенность можно сделать в консульстве США в вашей стране. Там же покупателю объяснят все тонкости сделки. Будет заведен специальный трастовый счет на имя адвоката, куда покупатель сможет перевести деньги на приобретение недвижимости. После чего средства уже переводятся непосредственно продавцу.

Стоит сказать, что риски при удаленной покупке почти сведены к нулю в том случае, если покупатель нашел лицензированного специалиста.

Это все касалось штатов, где покупка проводится через адвоката. В других штатах она совершается через «эскро» — специальную компанию. Разницы нет практически никакой. Так же в консульстве оформляются необходимые документы, которые отправляются в Штаты. Деньги переводятся на специальный счет.

Если же покупатель хочет сам отправиться за океан, то лучше не брать с собой больше 9 999$. Если сумма наличными превысит этот лимит, то деньги придется декларировать. Лучше в данной ситуации перевести большую часть денег на трастовый счет.

Если покупатель собирается приобретать недвижимость в кредит, то придется открывать счет в одном из американских банков.

Важно: некоторые отечественные банки отказываются совершать перевод денег, если на руках у покупателя нет контракта на покупку жилого объекта. Есть и еще одна палка, которая может попасть в колесо покупателя. Желательно иметь документ, подтверждающий информацию о возникновении денег, чтобы у таможенной службы США не было никаких подозрений. Таким документом может быть кредитный договор, либо, к примеру, договор продажи недвижимости в вашей стране.

Факт: иностранцы не являются налогоплательщицами США, поэтому и налогом ввозимая сумма не облагается.

Есть ли у классической коммерческой недвижимости будущее? Цена на недвижимость в 2020-2024 году

Если бы в 2008 году у меня спросили бы, в какую недвижимость инвестировать 150000-300000 долларов. Я бы сходу ответил, что только в street retail формат!

У меня был даже случай в июне 2007 года, когда мне передали квартиру на Новом Арбате в управление. Шальной инвестор из Казахстана утопил 19,5 млн рублей, по тем временам более 700 000 долларов. Сдавать он эту квартиру мог за 2500 долларов в месяц. Естественно, что окупаемость никакая.

В тот же месяц мне на стол положили помещение в 90 м2 с арендаторами по цене 8000 долларов за квадрат, где арендаторы платили 7500 долларов в месяц. То есть срок окупаемости составлял 9 лет. А многие в то время хотели получать срок окупаемости на уровне 4-6 лет. И все равно помещение было быстро продано, так как была еще перспектива роста арендных ставок на street retail.

Что же изменилось за 12 лет в России, что я уже не готов советовать инвесторам street retail?

1. Убили малый бизнес – это был основной арендатор коммерческой недвижимости.

2. Убили street retail. В угоду строительству огромных торговых центров во всех городах и даже уже не миллионниках были принесены в жертву все помещения на первых этажах жилых домов.

В любой Европейской стране не дадут строить многотысячный по метражу ТЦ в центральной части города. В основном торговые центры строят за чертой города. Что сохраняет траффик на многих улицах.

Посмотрите сейчас на большие города, весь траффик концентрируется в торговых центрах, поэтому и арендатор ушел. Добавим сюда дорогую парковку в Москве, Санкт-Петербурге и многих городах. Получаем ворох проблем у street retail.

3. Перезастроили жилых комплексов, в которых на первых этажах есть помещения под street retail.

Куда же бежать инвестору? Может быть в офисные помещения?

С одной стороны в Москве с 2014 года не запускались проекты строительства офисных зданий.

И наметился дефицит таких помещений. С другой стороны дефицит наметился только в сегменте крупных площадей, от 1000 м2.

А это уже не каждый потянет выкупить. Мелкие же кабинетные нарезки офисов, наоборот в изобилии представлены во всех городах.

Возникает вопрос, а что будет со спросом и ценой на недвижимость вообще в ближайшей перспективе?

С 2020 по 2024 нас ожидает серьезный спад в продажах. Но дальше возникнет интересная ситуация на рынке. На него хлынет поколение babyboom. Напомню, что рекорды рождаемости в России пришлись на 2001-2008 года. Получается, что поколение carsharing начнет арендовать недвижимость.

В моду постепенно войдут три формата аренды:

— Co-living – некий формат молодежных многоквартирных общежитий, уже сейчас есть мода на аренду большой квартиры по-комнатно, это фишка поколения;

— Небольшие квартиры в сервисных доходных домах. Сервис не только в том, что вам дали ключи от квартиры, но и обслуживают: уборка, химчистка, доставка еды

— Хостелы для совсем низкого сегмента цен;

Когда в такие инвестиции лучше заходить?

По моей оценке ждем 2022 год. То есть 2-3 года сидим в других активах.

Что произойдет за эти годы?

1. Перезастрой недвижимости, падение спроса, падение цен;

2. Дефолтные ипотечники еще сильнее потянут цены, выкинув свои квартиры на торги;

Поэтому, смотрим на глобальные изменения на рынке и спрос на недвижимость, а пока читаем наши статьи про способы инвестирования и следим за новостями.

Автор: Сергей Смирнов

Больше статей на нашем телеграм-канале

Читать еще:  Какой бизнес открыть иммигранту в США
Ссылка на основную публикацию
ВсеИнструменты
Adblock
detector